出租方、承租方、修路公司三方纠纷

　　徐某为从事种子农药化肥经销的个体工商户，2022年7月15日，与马某签订《厂房租赁合同》，约定马某将其虎林市东诚镇厂房租给徐某存放农资，租期一年，年租金50000元，徐某在合同签订之日向马某支付租赁费20000元，剩余租金年底之前付清。徐某当日开始使用该库房。

　　2022年8月，哈尔滨铁某建筑公司对该库房门前唯一通行道路施工，修建地下供热管道，导致车辆完全不能行驶，徐某不但对库房无法使用，拉货车辆也因此难以使用，徐某额外支付了7000元倒运费。鉴于路面维修、养护迟迟不能使用库房，徐某遂另行租赁库房，并再次支付了50000元租金。徐某要求解除与马某的厂房租赁合同关系，并要求马某和哈尔滨铁某建筑公司共同赔偿其另行租赁库房损失款50000元、倒运费7000元和马某返还支付的20000元租赁费。

　　马某认为，库房已经租赁给徐某使用，徐某未能使用，自身并无过错，要求驳回徐某的诉求，并要求徐某继续履行合同，按期给付30000元厂房租赁费，哈尔滨铁某建筑公司认为，其对道路下方暖气管道进行铺设和维修，符合建筑工期和建筑实施的规定，不应承担责任。

　　一、本案诉讼时虽为房屋租赁合同关系立案，但经过审理，本案实质存在两个法律关系，分别为徐某和马某的房屋租赁合同关系、徐某、马某与哈尔滨铁某建筑公司之间的相邻土地、建筑物利用关系，虽然徐某和马某签订了房屋租赁合同，但本案导致合同履行瑕疵的主要原因系哈尔滨铁某建筑公司对厂房前唯一道路进行施工作业，导致该厂房无法使用，故哈尔滨铁某建筑公司应当对徐某承担相应的赔偿责任，但马某在该行为上没有过错，马某不应承担赔偿责任。

　　二、马某虽然抗辩要求不承担责任，并要求继续履行租赁合同，但徐某从事农资销售，属于偏向季节性的经营，在直至2022年11月，厂房无法进入使用的情况下，徐某为了保证正常生产经营，另行租赁库房，且徐某已向马某告知，马某同意。属于双方的房屋租赁合同因不能实现合同目的，协议解除的情形，不应支持马某关于徐某给付30000元厂房租赁费的请求。

　　三、哈尔滨铁某建筑公司的施工行为虽然获批，但其施工确实对徐某对案涉厂房的合法使用权产生了不利影响，且存在多次维修、实际养护期过长等情形，其以房屋租赁合同关系抗辩符合诉讼程序的规定，但实质存在相邻权的侵权行为。

　　蕞终，经法官当庭释明三方之间的法律关系和三方在民事法律行为中应当依法保护的权利义务后，徐某、马某、哈尔滨铁某建筑公司当庭自行达成和解，哈尔滨铁某建筑公司当场向徐某支付20425元，徐某与马某另行约定2023年7月起，徐某重新租赁马某的厂房，并按照50000元支付租赁费。徐某在收款后当庭申请撤诉，马某、哈尔滨铁某建筑公司表示同意，案件当庭履行完毕。

　　近年随着经济发展，各个民事主体在商事行为中会遇到各种各样的问题，即使非本身的合同出现问题，也会以第三人以侵权等行为介入导致原商事民事法律关系出现履行瑕疵，因此，在办理此类尤其是涉及多方当事人的案件中，首先应当梳理法律关系，再明确各方可能存在的权利瑕疵和应当履行的义务，在积极引导企业、个体工商户、自然人认识到依法行使权利义务的要求后，化解矛盾纠纷，通过调解、和解等方式当场解决问题，提高矛盾化解率。

　　原标题：《【工作落实年】因修路厂房难使用，释法明理当庭履行完》

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