产业转型持续阵痛，新兴产业培育尚需时间沉淀，同质化竞争加剧下国内产业园区正经历深度调整期。

　　2025年一季度，全国工业经济实现稳健开局。数据显示，全国规模以上工业增加值同比增长6.5%，比上年全年加快0.7个百分点。

　　值得关注的是，装备制造业和高技术制造业表现尤为亮眼：装备制造业增加值同比增长10.9%，比上年全年加快3.2个百分点；高技术制造业增加值增长9.7%，加快0.8个百分点。这两大领域以明显高于工业平均增速的表现，持续发挥经济增长引擎作用，充分彰显我国产业转型升级的积极成效。

　　产业转型趋势也在带动低迷的产业园区运营缓慢转型。

　　通过研究Q1产业地产相关数据和政策，睿和智库总结如下趋势：

　　1.Q1新开产业园区大幅降温，出现“双降”。2025年一季度全国新开产业园仅21个，环比去年四季度锐减44.7%，几近腰斩；同比去年一季度下降32.2%，呈现“双降”。

　　2.多部门接连施策，推动新质生产力和园区高质量发展。

　　3.REITs表现深度分化，工业厂房成避风港，研发办公陷调整困局。Q1园区基础设施REITs普遍承压，整体平均出租率环比2024年四季度小幅下滑1.75%，板块经营压力提升。从产业园用途看，工业厂房的表现比较稳定，出租率能保持稳定或小幅增长，如中金联东、国君临港等部分园区出租率提升5%，但研发办公楼用途的园区出租率下滑10%以上。

　　1.Q1全国新开产业园大幅降温，出现“双降”

　　据睿和智库不完全统计，2025年一季度全国新开产业园仅21个，环比去年四季度锐减44.7%，几近腰斩；同比去年一季度下降32.2%，呈现“双降”。

　　从布局看，新开业项目主要集中在东部沿海，其中广东一季度开园最多，领跑省级行政区。城市梯队，上海新开业项目3个居首；佛山、北京、成都、杭州各开业2个，构成第二阵营。总体新开园向一二线核心城市集中的趋势仍在延续。

　　产业方向延续硬科技主线，一季度新开园的主导产业，依旧以智能制造、新科技为主。

　　图表 1-2：2025年Q1新开产业园项目省市分布情况

　　此外，2025年Q1全国新开产业园项目总建筑面积达325.4万平方米，其中20万平方米以上体量园区共5个。Q1无百万平方米大体量园区入市。

　　其中，最大规模园区是广东从化的中大创新谷·从化一期，项目占地约500亩，总建筑面积约67万平方米，集研发、生产、办公等功能于一体。

　　项目重点发展新能源汽车零部件、高端物流装备、精密仪器仪表和智能制造装备产业，依托中创集团全力构建“产业集群+产业孵化+产业服务+产业投资”产业生态系统，加速培育专精特新产业生态，助推区域经济转型升级。

　　其次是，广东医谷·云东海生命科学园，项目位于广东佛山，总占地约400亩，总建筑面积约63万平方米。

　　项目作为佛山云东海医药健康产业园引入的首个超百亿元项目，以高端医疗器械、免疫治疗、精准医疗等为主导产业，集研发、生产、办公等多功能空间于一体。依托区位优势、资源禀赋、特色定位，未来将进一步促进生物医药产业集聚效应，推动产业集群化和特色化发展。

　　图表 3：2025年Q1建面超20万平方米新开产业园一览

　　1）中电光谷：经营活动现金流持续六年为正

　　3月31日，中电光谷发布2024年度业绩报告。年报显示，2024年度中电光谷实现收入总额35.89亿元，相比上年下降31.3%，实现除税前利润2.4亿元，相比2023年同期下降75.6%，实现年度净利润1.06亿元，相比2023年同期下降79.8%。但2024年实现经营活动现金净流入0.29亿元，经营活动现金流持续六年为正。

　　整体看，中电光谷2024年度业绩承压，但仍需注意，敏捷定制模式、P+OEPC模式作为中电光谷转型主要方向，正在成为产业地产商业模式创新的主要路径。其中中电光谷2024年敏捷定制签约面积超过10万平方米，合同额超过人民币4亿元。

　　2）万洋集团：以工业地产创新模式打造“中小企业生态圈”

　　在不动产行业步入低增长、低利润的调整周期下，温州房企万洋集团，却以差异化路径实现逆势增长。其通过聚焦工业地产赛道、创新运营模式，短短数年内实现了业绩与规模的飞跃式增长，被业界称为“万洋现象”。

　　万洋集团创立于2007年、总部位于温州，初创期业务先后涉及建材行业、建筑施工行业，再到综合体专业市场开发领域。2015年战略转型为 “中小企业集群服务商”，开始专注于工业地产开发与运营。

　　基于“产业集聚、产城融合、资源共享、产融互动”模式，截至目前，万洋集团已在全国范围内开发建设园区超过170个、开发总面积超9000万平方米，入驻制造业企业超20000家。

　　行业研判：密集出台政策，REITs表现分化

　　1.政策层面：多部门接连施策，推动新质生产力和园区高质量发展

　　中央层面，密集出台新质生产力配套政策，围绕体制机制、资金扶持、技术创新、数据要素和人才培养等关键领域，系统推进生产工具的智能化升级、生产要素的创新性配置及生产者的高素质发展，为高质量发展提供强劲支撑。

　　地方层面积极响应，各地政府结合本地实际，在科技创新、未来产业培育、传统产业升级等重点方向精准施策，着力培育新动能、更新旧动能，因地制宜发展新质生产力。据不完全统计，截至目前已有约20个省份将新质生产力的相关内容写入地方政策体系，并推出具体行动方案，展现出“因地制宜、分层推进”的鲜明特点，进一步凸显各地抢占新赛道、培育新增长极的战略决心。

　　此外，为推动高质量园区加速发展，多地资金补贴政策频出。通过财政补贴、融资支持等多元化手段，加速园区转型升级。例如，江苏省突出对专精特新企业的倾斜支持，将国家和省级专精特新企业都纳入贴息企业范围（不局限于制造业）。

　　这一系列政策组合拳，不仅降低了企业入驻和运营成本，更通过“精准滴灌”方式引导资源向战略性新兴产业集聚，进一步强化了园区作为新质生产力孵化器的核心功能，为区域经济结构优化注入新动力。

　　图表 4：2025年Q1全国产业地产相关政策一览

　　信息来源：政府官网，睿和智库整理

　　图表 5：2025年Q1各地关于新质生产力相关政策一览

　　信息来源：政府官网，睿和智库整理

　　图表 6：2025年Q1各地资金补贴相关政策一览

　　信息来源：政府官网，睿和智库整理

　　2.资本市场：REITs表现分化明显，工业厂房成避风港，研发办公陷入困局

　　Q1园区基础设施REITs普遍承压，整体平均出租率环比2024年四季度小幅下滑1.75%，板块经营压力提升。

　　从产业园用途看，工业厂房的表现比较稳定，出租率能保持稳定或者小幅增长，如中金联东、国君临港等部分园区出租率提升5%，但研发办公楼用途的园区出租率下滑10%以上。

　　租金价格也出现分化，多数下跌，低租金价格（绝对价格低或者和周边价格比偏低）的产业园区租金价格甚至出现小幅上涨，例如华夏合肥高新、国泰君安临港租金价格环比小幅上涨1%，同比上涨接近5%，但经营年限偏长的产业园或者租金偏高的产业园租金价格小幅下滑0.5%。

　　仓储物流REITs则继续维持以价换量策略。出租率环比四季度小幅提升0.53%，但2024年以来新上市的物流REITs出租率普遍有小幅下滑3%左右，存在一定的经营压力。

　　数据来源：Wind，睿和智库整理

　　大宗交易方面，Q1睿和智库共录得5宗产业园类资产交易。其中本季度最大笔交易为上海闵行区全方位科技园破产拍卖成功，以3.5亿元成交，仅为评估价5.27亿元的66.4%。项目总建筑面积约7.7万平方米，折合单价约4545元/平方米，远低于市场水平。园区存在租赁纠纷与装修债务等复杂问题，成为低价成交主因。

　　买受人为上海宸飏商业管理有限公司，未来有望盘活项目，借助优越区位和闵行科技创新政策，打造高潜力科技产业综合体。

　　图表 8：2025Q1产业园类大宗资产交易一览

　　此外有消息称，平安一季度再次出手从第一产业集团手中收购2宗位于东莞的物流仓储项目，具体交易细节暂未披露。此次收购延续了平安近年来在物流地产领域的布局策略，东莞作为粤港澳大湾区核心节点，物流仓储需求持续旺盛。

　　平安等险资的流动方向，一直被视为不动产市场的风向标。平安近年在物流地产领域频频出手，反映出机构投资者对优质物流资产的长期看好。此次交易若最终落地，将进一步巩固平安在华南地区物流地产市场的布局优势，同时也预示着险资对具有稳定现金流的产业地产仍保持较高配置意愿。

　　作为产业发展的晴雨表，2025年一季度产业园区运营数据折射出，当前产业转型升级阵痛仍在持续，新兴产业培育尚需时间沉淀，同质化竞争加剧下国内产业园区正经历深度调整期。

　　产业园区运营商亟需通过专业化运营能力提升、产业链精准招商、增值服务体系构建，等待新一轮产业升级带来的发展机遇。

　　1.榜单数据截至2025年3月31日。

　　1）纳入测评的上市公司年报、半年报、季报等各项公告；

　　3）其他公开渠道获取的相关信息，包括但不限于官方网站、学术研究报告等信息渠道。

　　3.榜单中所引用数据，如有偏差，欢迎后台留言或来电，睿和智库研究部会在第一时间更正。

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