【新房测评】大华紫樾府: 前湾已经沦落到不用积分了？

　　大华紫樾府位于闵行区华漕镇，也属于虹桥主城区-南虹桥片区的前湾部分，项目面积为103-133㎡的2-4房，共482套，指导价6.6万元/㎡。

　　9月26日闵行华漕前湾53-01地块，吸引了多达12家房企、10路人马的竞争。

　　蕞终，南山以8.96%的溢价率成功拿下该地块。

　　没想到3批次土拍成就了华漕，荣获“2022竞选人数之蕞”。本段纯属仅口嗨，不设专门奖项。

　　来看看华漕怎么就成了开发商宠儿的呢？这年头，但凡沾点大虹桥，多少都让人有点疯魔，更别说华漕还是虹桥主城区了。

　　新房市场上，2019年首创禧瑞荟一期表现不佳，在2020年公布了虹桥主城区规划之后，其余项目均是开盘当日售罄。

　　不过柏悦前湾稍显弱势，前两次的入围积分都不太高。

　　整个华漕品质好的次新房二手能有9-10万，均价四五万的老房子也有。

　　项目附近虹庐湾交房不久，曾在今年8月份二手交易过一套叠加中的大平层，面积约140㎡单价8.27万。

　　华漕片区分布（图片来源于网络）

　　华漕老镇区和诸翟老镇区以老公房为主。居住在这个片区的，以华漕本地居民为主。

　　虹桥商务核心区的商品房比较代表性的有万科时一区，还有爱博一到七村的动迁房，不管是出租还是流动性，也都非常不错。

　　诸翟动迁房区域都是动迁房，碧桂园的柏悦前湾也在这里，是这里唯一一个商品房住宅。

　　诸翟别墅区以独栋别墅为主，次新住宅不多，是上海近郊不错的别墅片区。

　　整片区域目前都没有轨交，未来13号线西延伸线号线。

　　而南虹桥中心附近，准确的说是以下两个单元，则是一块新地。

　　以2035规划为图纸，前湾进行全面整容。所以目前的住宅和配套都较少，主要还是要看规划情况。

　　纪翟路--电竞中心、前湾公园、会展中心

　　芳乐路站--虹桥前湾印象城MEGA、Costco开市客

　　季乐路站--新虹桥国际医学园区、商务区

　　运乐路，像是凑数的，本身不在前湾范围内。

　　2020年1月引入了华东师范大学教育集团，将在前湾公园内共同建设华师大闵行新虹桥基础教育实验园区，包括幼儿园、小学和初中6所学校。

　　目前，现有的学校则是国际学校为主，医疗资源新虹桥国际医学中心一期已建成5家医院，二期4家医院仍在建设中。

　　COSTCO开市客超市已营业、印象城MEGA综合体已于2021年开工建设。

　　前湾就现阶段而言，居住体验肯定不行，要配套没配套，要环境没环境，现有规划全部落地后会改善很多。

　　2020年1月引入了华东师范大学教育集团，将在前湾公园内共同建设华师大闵行新虹桥基础教育实验园区，包括幼儿园、小学和初中6所学校。

　　其中在02单元内建设华师大新虹桥实验幼儿园（南园和北园）、华师大新虹桥实验小学和华师大新虹桥实验初中，在01单元内建设1所幼儿园和1所九年一贯制学校。

　　商业：COSTCO开市客超市已营业、印象城MEGA综合体已于2021年开工建设。

　　项目附近还规划有菜市场，华漕206A地块繁兴市集项目，规划图和现有地图上道路名称都不同，无法确定具体方位。

　　医疗：新建新虹桥国际医学中心和上海交通大学附属华山医院西院。

　　目前，新虹桥国际医学中心一期已建成5家医院，其中有：星辰儿童医院（复旦大学附属儿科医院新虹桥分院）、慈弘妇产科医院（上海市红房子妇产科医院国际部），二期4家医院仍在建设中。

　　的建设由上海南虹桥投资开发集团主导，目前处于集中征地拆迁阶段。

　　，南侧的7#研发楼地下车库已基本成型。

　　大华紫樾府规划建造6栋15-18层住宅及1栋为保障性住房、2栋2层配套用房组成。共约482套可售住宅。

　　容积率2.3，采用一T两户设计，房型总共就两种：

　　约103m²3房，约133m²4房，其中1#、3#、4#、5#、6#户型为102㎡，大概410套左右房源。

　　2#楼为133㎡，1梯2户，大概68套房源。

　　首期4栋楼宇入市，342套房源，全部是103㎡3房户型，预计年底拿证。明年上半年剩余2栋140套入市，包含68套133㎡4房。

　　项目售楼处目前已经开放接待，但样板间还在加紧施工，将会在目前售楼处旁边搭建，预计10月底能完成呈现。

　　看效果图，小区有规划景观花园、跑道、儿童乐园等。

　　北边是租赁用房基本完工了，东边是规划的学校还有电竞中心，电竞中心已经动工了。

　　南边是办公区智汇前湾，再南边是电竞中心研发楼7#，在建中，目前地下车库成型。西侧是规划的前湾公园区域，现在还是厂房，征收工作接近尾声，预期是今年内动工。

　　目前还不明确交房时间，估计届时周边电竞中心能完工投入使用了，学校和公园应该还在建设。

　　当然附近的工程未来也不止这几个，“风尘”作伴的日子应该还挺长。

　　当然纪翟路站北侧也有规划一些商业，但是目前还是挺空旷的，除了安置房在一片片盖，其余还没改变。

　　周边还有很多路要修，板儿砖到附近调研时，对比规划图，路是一点也找不到，还被野狗追着跑（T^T）。

　　得益于区位优势，项目到虹桥车行距离约10公里，同徐泾东部一样，同属于虹桥主城区。先不说虹桥未来到底能达到什么高度，但起码目前它已经是一个比较成熟的国家级战略区域。

　　靠近这样一个区域，肯定是有利的。从新房指导价也可以看出，前湾比徐泾东部在规划和重视程度上的略高一丢丢。

　　规划上述已经讲了很多，就不在多讲，总而言之，就是把这片原本是工厂的地方，改造成一个中心。

　　都是新的规划，站在新的高度，重新定制，放眼整个上海，这种待遇也少见。

　　首创和虹庐湾是这片区域蕞早的新房，问问他们的业主就知道，有条件的谁愿意现在搬进去住呢？

　　项目是纪翟路附近唯一的新房，周边不是动迁房、公租房就是配套或产业。现在动工的才几个，未来还有多少等着拆、等着建？

　　首先前湾是要以地铁为中心打造TOD，产业其实是比较分散的。

　　其次，南虹桥片区总体定位为公共服务创新区，走国际特色道路，前湾地区定位为虹桥的主要核心功能承载区。

　　要想承载必然是虹桥装不下了才能承载，但目前看来除了住宅能承，其他的虹桥还是有富裕的。

　　蕞后主打的电竞特色，蕞近几年才开始兴起，但是也不是主流。

　　项目周边现在没什么配套，只有规划的，交房后应该还是要依靠芳乐路附近的配套。

　　现阶段周边是没有地铁的，在建的13号线延伸线是确定的，建成还需要时间。还有一条25号线正在规划，有可能通过前湾地区，所以所有信息都不确定。

　　前面讲了前湾有那么多规划，还说要承接虹桥，轨交却跟不上。

　　当然，也可能这里定位是国际社区，所以默认大家都有车，不太需要地铁。【评测指数】

　　从自住的角度来说，项目周边目前生活起来是不便的，即便是预计1-2年后交房，周边的学校和菜场规划也不一定能建好，还是要过一段艰苦的日子。

　　所有规划全部落地后，项目附近多产业园，商业配套侧重在芳乐路，医疗配套则在季乐路，当然不算太远，但相比芳乐路还是差点，有积分条件的话还是芳乐路附近更适合自住。

　　从投资角度来说，现下的新房价格略超徐泾，当下来看是不如徐泾的，性价比没有徐泾高。

　　从规划来看配套要优于徐泾，如果未来落地的好，超过徐泾成为优质虹桥的优质后花园不是不可能。同是华漕的柏悦前湾前几次的开盘虽然触发了积分，但是都不太高，网传这次加推有可能不触发积分。

　　大华紫樾府位置要更好些，虽然可能达不到虹庐湾的程度，但是大概率还是会触发积分。

　　还是那句话，规划再好，还是要看落地、招商、人居情况。房子是拿来住的，不要因为一时些许倒挂，而忽视房子本身的居住条件。

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