工业上楼风生水起 定制厂房悄然兴起

　　福州，让“摩天工厂”构想照进现实

　　福兴光电智创产业园1号楼正在进行桩基础施工。（福州工业园区集团供图）

　　福州“工业上楼”实践跻身全国典型案例后，其升级版本——“定制化厂房”已悄然落地，为园区发展注入新动能。在福兴经济开发区，福建华科光电有限公司定制的福兴光电智创产业园1号楼正在进行桩基础施工。

　　日前，华科光电与园区建设方福州工业园区集团、福兴经济开发区管委会、晋安区国投集团签订厂房租赁及定制厂房建筑方案确认表，使其成为晋安区首个“名花有主”的定制化“工业上楼”项目。

　　此次华科光电采取整租模式，打造专属的独栋厂房。企业负责人表示，为确保厂房精准契合生产需求，福兴经济开发区牵头，组织企业与福州工业园区集团、运营方进行了3个月的沟通，最终敲定了量身打造的建筑方案。方案细致到内部格局、装修工艺材料及机电配套，旨在为后续生产铺平道路。

　　3个月里，企业技术骨干、园区服务团队和建设方的工程师围坐在一起，展开多轮沟通——根据定制要求，厂房层高设定为4.5米至6.5米，荷载需满足500千克/平方米—2000千克/平方米，电力总容量为8000千伏安，充分满足设备与生产线的需求。楼内还依据生产动线部客梯，并专设吊装口，保障设备与货物高效流转。

　　“‘早期介入’和‘强干预’，是定制厂房与标准厂房的核心区别。”福兴经济开发区管委会相关负责人表示，定制化会带来园区建造成本的微增，但企业因此免去入驻后“伤筋动骨”的改造，交付后能迅速安装设备，投产周期显著缩短，减轻了企业的资产负担。这“一增一减”，恰是园区“滴灌式”服务最务实的体现。

　　在全国范围内，定制厂房尚处在探索实践阶段，这类厂房一般租给使用者5年—10年。对于不愿意持有固定物业的企业来说，既可以减少建设厂房的一次性投资，又能降低短期租赁风险。

　　对于近期订单充足的华科光电而言，选择定制方案，意味着厂房一旦交付就可以马上安装生产线，不仅投产更快、投资更小，生产条件也远胜现有厂房。

　　“该项目预计2027年6月竣工，我们正在谋划第一条生产线的入驻。”华科光电负责人表示，尽管多个园区都抛来橄榄枝，但最终让他们选择继续扎根晋安的，正是当地深厚的光电产业土壤与政府精准的“滴灌式”服务。

　　福兴大道旁，华科光电使用了20多年的旧厂房已显陈旧。3层建筑的密度，在如今看来是对宝贵土地资源的“奢侈”占用。

　　随着智创产业园的建设，华科光电的搬迁提上日程，旧厂房也将启动低效地提升改造。可以预见，这个地块将变身产出更高、环境更优的新载体。

　　在中心城区，产业转型与土地资源紧张的矛盾日益突出。一边是“沉睡”的土地，一边是苦寻载体的优质项目，载体建设成为福兴经济开发区破局的关键。

　　鼓山脚下，3栋厂房拔地而起，那是由晋安区与福州工业园区集团联手打造的“工业上楼”标杆——已封顶的A2-B光电产业园。该地块前身是南方建材市场的闲置用地，通过土地收储再开发，土地容积率从1.7跃升至3.0，总建筑面积从3.4万平方米扩大至7万平方米。

　　该项目将引入福州高意等光电产业链上下游企业，实现产业集聚和能级提升，力争实现“一栋楼就是一条链”，亩均产值目标瞄准2000万元，土地集约效能预计可达到传统厂房的3倍。

　　“我们定下‘两个100万’目标——在已建和在建100万平方米载体的基础上，力争3年内，通过改造提升镇村老旧厂房及低效企业地块，再新建100万平方米载体，并且是适合实体制造业的大开间高标准厂房。”晋安区相关领导说。

　　2023年，以A2-B光电产业园为蓝本，福州发布首部《工业上楼设计指引》，为全市低效工业用地改革树立标准。此后，作为都市工业“立体生长”模式，“工业上楼”项目如雨后春笋般涌现。

　　晋安区已成为“工业上楼”的沃土，共有光电产业园一期、智谷创园一期、闽西南·福州智造e谷等9个“工业上楼”在建项目，总建筑面积53万平方米。

　　在仓山区，海峡科创城一期项目建设如火如荼，将为主城区提供22万平方米的大型都市产业生态集群。其中，A地块将建设1栋“工业上楼”厂房和3栋智能制造供应链厂房，未来将形成以药械研发与智能制造为主导、药械与智造展示交易物流为辅的新一代标准产业园；D地块将建设超大体量“工业上楼”通用厂房项目，共建设24栋通用厂房、1栋生活配套楼，总建筑面积14.5万平方米。

　　走进马尾区，联东U谷·福州物联网产业园生动诠释了“上楼”的效益变革。该地块原系钜全金属地块，年产值仅3000万元，通过“存量盘活+产业升级”模式，建设10栋低层定制厂房、4栋高层标准厂房（即“工业上楼”项目），以及1栋综合楼，总建筑面积9.2万平方米，将打造集物联网产业、高端生产制造、电子信息于一体的科技创新及先进制造业集聚区。目前，该产业园已引入30家科创企业，全部达产后，年产值将达30亿元，是原来的100倍。

　　“工业上楼”为何风生水起？根源在于随着传统制造业向城外转移，现有的基础设施已难以匹配都市型工业的新需求。“退二进三”［即通过缩减工业用地规模（第二产业），转向发展服务业、商业等第三产业］后，留下的都市型工业对空间载体提出更高要求，倒逼园区突破平面限制“向天要地”，背后是对效率的极致追求。而装配式建造等绿色智能建造技术的发展，则为高层厂房所需的更强荷载、更高层高、更优环境提供了坚实支撑，最终让“摩天工厂”的构想照进现实。

　　对光电、生物医药、智能制造等新质生产力而言，“工业上楼”无疑是最适合的载体。如何做好筑巢引凤这篇大文章？福兴经济开发区管委会相关负责人认为，订单式定制厂房会成为“上楼”后的新趋势。他进一步解释道，上楼满足了都市型产业生产需求，能让一批急于生产的企业快速投产，但定制化是很多企业都有的需求，在当前园区竞争激烈、趋于同质化的情况下，定制化厂房将是开发区未来深耕的方向。

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