【热点评述】金地威新闵行智造园

admin2年前 (2024-09-24)闵行产业信息99

全国80城园区厂房招商出售 4000123021

　　金地威新是金地商置旗下专注于产业园区开发建设及运营管理的控股子公司，目前旗下打造四大产品标准：智造园、科创园、文创园、特色小镇

　　▪母公司：金地商置（股票代码：，成立于2013年，经营商业中心综合体、产业园镇、精品住宅、长租公寓、星级酒店等多元物业的开发销售、投资管理和服务运营。

　　▪金地威新成为金地商置旗下专注于产业园区开发建设及运营管理的控股子公司，是实现金地“一体两翼”战略中产业板块的重要执行平台。

　　▪在国内，金地威新以环渤海、长三角、珠三角三大经济圈为重点，目前已开发建设及运营的产业园区达13个。

　　▪金地威新凭借雄厚的资本、技术和资源实力，迅速布局全球，强势进军美国东西海岸重点城市——纽约、波士顿、圣荷西、洛杉矶等

　　【金地威新项目布局】金地威新国内以环渤海、长三角、珠三角三大经济圈为重点，其中项目主要聚集上海，同时强势进军美国东西海岸重点城市成为国内产业地产商全球拓展的翘楚

　　全球布局：已进入加州帕罗奥图、圣荷西、波士顿、纽约、洛杉矶，运营项目5各，同时，即将进入英国、德国、法国、以色列等国家。

　　【金地威新招商体系组成】金地威新招商体系由产业链招商、产业资本招商与合作平台招商组成，其中源于金地集团积累的产业基金资源与房地产金融产品资源成为蕞大亮点

　　【金地威新产服体系：六芯产业】金地威新通过提出六芯级的产业园区标准，在新一轮产业发展过程中，将企业自身专注于服务产业领域，搭建一个符合产业生态系统、注重产业服务的产业平台

　　【项目概况】金地威新于2016年收购园区地块，并推倒原有厂房，进行重新规划、设计、建设，近10万方体量只租不售，以智能制造、生物医药、新能源为主导产业

　　项目状态：2016年收购园区地块，2018年10月开园，只租不售，出租去化80%

　　产业发展：智能制造、生物医药、新能源为主导产业，占据园区引进企业比重合计约80%。

　　项目在上海南外环和绕城高速中间，车行通达性很高，到虹桥枢纽25分钟、到浦东国际机场约40分钟，沿着沪闵高架、沪金高速20分钟能到市区徐汇、郊区奉贤。这样一个四方引流、企业迁移的交汇位置，出城容易、进城方便，让项目在之后的招商过程中，成功赢得了众多上海市外首次进驻企业以及市内搬迁扩张企业的青睐。

　　项目地处上海市闵行区颛桥镇中春路1288号，距离前往虹桥枢纽的嘉闵高架、前往浦东国际机场的申嘉湖高速下匝口不足1公里，距离沟通市区与郊区的沪金高速下匝口不足2公里，让“四方引流、企业迁移”交汇区位成为优势。

　　【项目规划】项目主要分独栋、双拼两个产品，分5个面积段产品，其中独栋产品占多数，双拼产品可分割成单元出租，降低入园门槛，同时配备商业和企业服务中心

　　【产业发展】截至2019年4月初，项目引进企业约40余家，以智能制造、生物医药、新能源为主导，出租率超过80%，其中以上海市内“外迁”和“进城”企业为成交主力军

　　项目引进的企业以智能制造、生物医药、新能源为主导，占据园区引进企业比重合计约80%，其中，智能制造引进企业占比约40%，生物医药引进企业占比约20%，新能源引进企业占比约20%。在剩余的20%引进企业里，既有做新材料的上海庚彩新材料科技有限公司、也有做检验检测的上海实朴检测技术服务有限公司，没有明确的行业界限。

　　从企业来源看，上海市内“外迁”和“进城”企业为成交主力军，主要来源于徐汇漕河泾、浦东张江、闵行莘庄工业园以及松江、奉贤、外高桥等地，这类企业占比达到60%；另外，4家首次进入国内的外资企业占比10%，来自于辽宁的艾美探索者生物医药研发有限公司、广东的珠海横琴鲲鹏新能源环保科技有限公司等10余家首次进入上海的内资企业占比30%。

　　【成功因素分析：全部自持，赢得政府站台】金地威新采取全部自持运营，并实现120万/亩的亩均税收，赢得了闵行区政府的支持，因此政府与项目公司共同成立管委会，返还园区税收10%-20%扶持园区运营

　　在地价、建安、税费、财务等综合成本越来越高的当下，大多数开发商争取物业销售权。

　　但金地威新反其道而行之，采取全部自持运营，不仅没与政府争取更多厂房销售的政策，反而以全部自持实现120万/亩的亩均税收，赢得了闵行区政府的支持。

　　从项目开园仪式到其他重要活动，争取到闵行区领导的站台。项目更是与闵行区颛桥镇政府共同成立服务园区的管委会并从园区入驻企业税收中拿出一定比例作为扶持资金用于园区运营管理，一个产业园区能够获得如此的政府站台和政策支持，可谓不易。

　　【成功因素分析：产品定位与产品通用性】金地威新的产品定位与产品通用性成就项目实现开盘80%去化，以发展定位和商业模式决定产品定位，并结合“只租不售”的商业模型为企业定制产品

　　其实在之后的招商过程中，三层局部做到7.8m的优势也确实显现了出来，例如，入驻园区做手机辐射检测的上海无委无线电检测实验室有限公司，对层高要求较高，需要用层高5m以上的一整层做个密闭室检测场地，蕞终因为项目层高优势而选择了入驻；做汽车模型设计的上海埃维汽车技术股份有限公司，需要搭建一个模型展台，对层高要求达到了7m，也是因为层高合适才入驻园区

　　1、产业资源及平台优势：源于金地集团积累的产业基金资源与房地产金融产品资源成为金地威新招商体系的蕞大亮点，以中国文创园区ABS产品等自身房地产金融产品为契机，筑就金地威新产业资本招商的大格局，策源股份入局产业地产领域，通过政府关系拓展获取产业引导基金的管理与发展或将是产业勾地拓展的一个行之有效的方向。

　　2、高标准产服体系重要性突显：金地威新通过提出六芯级的产业园区标准，在新一轮产业发展过程中，将企业自身专注于服务产业领域，搭建一个符合产业生态系统、注重产业服务的产业平台。产服体系建设是策源在集团产业项目当中蕞大价值点的体现，以资源整合优势结合产服体系建设或将提升勾地效率。

　　3、政府支持与快周转，芝麻与西瓜的地位正在转变：民营企业开发产业园区阻力重重已是不争的事实，招商导入难、政府管控多、资金压力大，这些阻力都或多或少会让园区在开发过程中被拖垮，金地威新以全自持的方式赢得政府支持，复星转型“产+地”模式之后，可结合平台和体系建设优势，实现自持比例、期望税收与自身资金周转之间的平衡。

　　4、产业地产下半场已经进入产品打磨阶段：过去产业项目在产品打造上一般以降低成本与快周转至上，如今产业项目迭出，企业对产品要求逐渐提高，如何制定满足企业要求的定制产品成为产业项目吸引企业的关键，复星刚刚入局产业地产领域，工业产品研发、设计实力或是短板，策源可输出相应的市场调研和产品定位建议作为核心输入，为补短板助力。