日前，有读者向《每日经济新闻》反映，上海市松江区一工业用地被上海丹源服装有限公司 （以下简称丹源服装）低价取得后，在未取得合法手续的情况下，将工业用地转为商业用地，并违规增加建筑容积率。

　　《每日经济新闻》记者经过实地调查和调取相关资料后发现，这块标记为912-2的工业用地，原本是丹源服装用于公司建设生产及辅助用房，但现在被该公司划分为若干地块并建成多幢写字楼后，丹源服装与其他公司首先通过土地使用权转让，再通过房屋买卖合同转让地块上的“办公楼”。一位业内人士表示，丹源服装正是通过两张合同成功变身为“房地产开发商”。

　　上述地块位于松江工业区民强路1525号，原来属于上海申中实业公司。该地块蕞早面积为68000平方米，在2002年时被分割成两块，分别标为912-1号和912-2号。

　　上海市松江区岳阳街道出示的一份2003年1月《关于调整工业用地的函》显示，“考虑到该公司（上海申中实业公司）职能已转变，由原来的经济管理和工业项目开发，转换为单一的房地产开发，故要求将912号剩余土地（即912-2号地块）用于上海丹源服装有限公司项目 （建设生产及辅助用房）的开发。”

　　随后，丹源服装和松江房管局签订了国有土地使用权出让合同。在合同、配套合同和补充合同中，912-2号地块的出让土地使用权面积，蕞终确定为47485平方米，出让总价为721.731万元。在合同中规定该土地为一类工业用地，建筑容积率不大于1。

　　上述读者向《每日经济新闻》反映到，该地块并没有走“招拍挂”程序，并且地块价格低于当时松江区工业用地19万元/亩的规定。对于该问题是否违规，目前已无法界定。不过，在松江区规划管理局一位工作人员看来，该地块当时在程序上是没有问题的。

　　912-2号地块当时的成交金额约为每亩10万元。2003年，松江区工业用地基准地价约为每亩19.6万元。由于该地块属于协议转让，“差多差少不能以市场衡量为准，所以也不能说这就是违规。”一位长期从事房地产交易的人称。但根据国土资源部在2003年颁布的 《协议出让国有土地使用权规定》，其中“有基准地价的地区，协议出让蕞低价不得低于出让地块所在级别基准地价的70%”，912-2号地块当时的成交价格也应在13.7万元左右。

　　此外，912-2号地块在2003年3月份完成了出让合同，但补充合同却在10月份才签订，而2003年上海市基准地价基准日是从当年的6月30日实施。

　　丹源服装在行业内并不知名。资料显示，公司创立于1999年初，是一家拥有自营进出口权的针织服装生产型企业，年产毛衣约150万件。

　　上海丹源物业管理有限公司（以下简称丹源物业）一位员工告诉《每日经济新闻》记者，“丹源服装已不再从事制衣等相关产业。”且丹源服装在2009年办理企业注册资金增资时，将原来注册资金300万元增至2980万元，企业的营业范围也扩大到 “本企业包括本企业控股的成员企业，自有房屋租赁。”这里值得注意的是，在营业范围中并不包括丹源服装及其控股公司售卖房子，但丹源服装及其控股企业在接下来一系列的房地产开发和销售行为，都超出了其营业范围。

　　丹源物业正是2009年丹源服装厂房翻建、扩建后成立的物业管理公司，此时的912-2号地块上已经建成了一座“经济园区”。随即，记者实地探访了该园区。

　　“经济园区”内目前已有酒店、餐馆、银行自助服务营业，另已经有几家公司入驻，这些公司大多都买下了园区某一栋楼。

　　在“经济园区”的招商部，记者从一位置业顾问递过来的宣传单上看到，“上海申田经济园区由上海丹源置业有限公司开发，物业性质是纯办公楼和小型企业，园区规划为30幢商务楼，共计7万余平方米。”

　　记者未在上海市工商局网站及上海市房地产交易中心的开发商登记中找到该公司的身影。

　　该置业顾问介绍到，“园区可租可售，目前已售出好几幢，这些公司已经在园区办公”。针对记者提出的“这块地原来属于工业用地，现在做商业用地，买下后产权证是否办得下来。”的问题，该置业顾问一再向记者保证，“这块地已登记转成商业用地，办产权证方面没有任何问题。”

　　根据《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》，工业用地调整为商业用地后，应收回原工业用地，重新按商业用地依法“招拍挂”出让,并评估确定补偿价格，对原土地使用者进行补偿。

　　该地块的 “办公楼”基本上是2010年开始交易，当时松江商业用地成交的均价在10000元/平方米左右，912-2号地块成交时只有150元/平方米，这意味着丹源服装如果走正常的“工转商”程序，至少需向国家补交约4.7亿元。

　　但记者在查阅房产中心的登记信息和读者提供的证据后发现，该地块登记的仍然是工业用地性质，丹源服装在宣传单和网上的房地产销售广告已经涉嫌虚假广告的发布。

　　记者从丹源物业一内部员工处获得的园区房产管理表发现，该园区至少已有15幢楼出售给了公司和个人。记者询问其中一家公司，该公司称“已经获得产权证”。而在912-2号地块仍然没有改变工业性质用地，丹源服装没有取得房屋预售证的情况下，这个产权证是如何获得呢？

　　经记者调查了解，以该“经济园区”的5号楼为例，丹源服装先是通过在建工程的方式转给了前企业法人徐连凤（丹源服装的实际控制人），徐连凤在2009年时又卖给了某公司。记者从房地产中心登记信息来看，5号楼只是丹源服装和该公司的土地使用权的转让，并不包括土地上的建筑物，从这点上看，工业土地使用权的转让属于正常的交易范围。

　　而这笔房地产交易的顺利完成，可以在记者从该读者处获得的一份关于5号楼的买卖合同中找到答案。该合同是徐连凤与某公司签订的，是关于5幢自有房屋 （即5号办公楼）的买卖，某公司以每平方米5818元、总价1052万元的价格获得5号楼，但此价格仍然远远低于商业楼盘。

　　也正是通过这两个合同，双方完成了实质性的房地产交易，尽管某公司获得的是工业用地性质的产权证，丹源服装也完成了正常房地产开发商的所有工作流程。

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