2022年9月15日-9月16日，亿翰智库在上海隆重举办2022中国产业资源战略峰会，期间重磅发布2022中国产业园区运营商综合实力TOP30研究成果。

　　— 2022中国产业园区运营商综合实力TOP30 —

　　数说园区 – 100万方、12个城市、5.65分运营能力

　　（1）100万方的运营规模是进入30强的蕞基本门槛，头部集中趋势显现

　　据亿翰产城调研结果，2022中国产业园区运营商TOP10运营面积中位数为800万方，平均运营面积为1100万方；TOP11-20平均运营面积为400万方；TOP21-30 平均运营面积250万方，其中蕞低门槛值约为100万方。30强企业总运营面积约1.8亿方，TOP10企业运营面积占比超6成，产业园区头部企业集中趋势明显。

　　（2）TOP30企业平均项目覆盖12个城市3.6省市，区域集中效应逐步增强

　　2022中国产业园区运营商TOP30企业平均项目覆盖12个城市3.6个省市。通过对TOP21-30企业近3年新增项目分布的观察，我们发现区域集中特点显著，企业跨区域拓展显著放缓，这与区域产业园区发展市场环境高度关联。我们认为，未来，中国产业园区一定是由多个区域的割裂的小市场组成的，在不同的政策、不同的市场环境、不同的企业需求下，不同区域将形成不同的模型。

　　（3）TOP30企业平均运营能力为5.65分，行业运营仍有很大提升空间

　　在“仅做物业管理计4分，做基础政策申报、基本服务等运营体系计6分”的评分规则下，2022中国产业园区运营商TOP30企业平均运营能力为5.65分，即使是30强企业，大量企业在基础运营服务方面也还有很大的提升空间。

　　传统产业地产的峡谷正在变窄，行业面临新一轮变革

　　根据联东“峡谷理论”，产业园区运营商面对的是地方政府及产业企业两座大山，运营商只能在两座大山越来越紧迫的压力下峡谷夹缝中求生。当前，在政策快速收紧、市场需求疲软的双重压力下，传统产业地产峡谷正在变窄，行业也面临着一种全新的变革。

　　（1）政策快速收紧 -挤压传统打法生存空间

　　从政策端来看，当前政策持续收紧，特别是针对传统产业地产开发商在工业用地上提出了近乎“运动式”的不合理的要求，传统产业地产生存空间受到挤压。近两年特别是今年，政府对亩均税收、可售比例限制等方面提出了更高的要求，如江苏提出严格执行“税收罚则、办证挂钩”形成产业地产两道红线，通过多种手段，断绝了“买税”等操作；苏州市场开价税收100万每亩，2.0容积率要求等等，极高的自持比例、严格的税收法则，办证挂钩等都在挤压以销售为主导的传统产业地产的业务空间。

　　（2）市场需求疲软 -传统打法可持续性受到挑战

　　从需求端来看，今年市场需求疲软，传统打法的可持续性受到了严重的挑战。以商办为代表，根据高力国际发布的《2022年市场信心调研》报告，2022年上半年客户普遍持负面情绪，2318名受访企业中有接近60%的受访企业目前对今年总体经济及市场走势持不乐观态度， 30%的企业持中立态度，除软件游戏、电子信息类企业，其他行业受疫情影响均较为严重。

　　图：受访者对2022年总体经济和市场走势的态度

　　在市场需求疲软之下，工业类全面进入结构化机会市场，优秀企业有更新厂房的想法，但对未来没有信心使得想法无法转化为需求。早在2019年，亿翰产城就提出“要买厂房的企业普遍已经买过了”，工业企业的利润增长已经不足以支撑进一步的投资，即使2020年因疫情订单反流，但在社零与出口承压的背景下，整体不可持续，产业地产不再存在普遍性机会。

　　图：制造业利润增速（左）和消费品利润增速与社零增速（右）

　　（3）国资入局 -加速峡谷收窄效应

　　在政策、需求两端收紧的情况下，传统产业地产峡谷正在变窄，而在专项债、政策导向下的国资入局，进一步加速了峡谷收窄效应。

　　一方面，国资开发园区在政策下具备绝对融资成本优势，对于园区项目“持得住”；另一方面，专项债进一步增发，城投公司工业用地拿地比例显著提升，对传统园区开发企业产生了显著的挤出效应。结合2021年年末已经预发的专项债1.46万亿，据悉，2022年专项债额度要求在3季度前用完，实际可能是2季度，追加预发2023年额度的可能性极大。专项债的进一步增发，使得城投公司工业用地拿地比例显著提升，据亿翰产城数据库“产城观察网”的监测，2018年政府平台公司与民营产业地产商拿地面积之比约为3:1，而至2022年，该比例约为5:1，城投公司工业用地拿地比例显著提升。

　　城投挤出效应虽然突出，但从实践来看不可持续，产业地产企业价值依旧存在。风险控制与承担能力的考虑下，园区未来将形成一套地方城投、市场化国资、民营企业组成的分级体系即“国-民”体系，其中，央企与地方国资将是开发主要力量，民营企业则要在国资的框架下做事，服务国家发展；通过民营企业的能力，帮助国有企业提升效率，优势互补，共享发展收益。

　　图：地方城投、市场化国资、民营企业组成的分级体系

　　“产业导入+整合服务”是关键，后产业地产时代到来

　　以中国加入WTO及十九大为重要标志，产业地产发展可分为三个阶段：以开发区为主导的前产业地产时代、以产业园区开发为主导的产业地产时代及以产业链整合为主导的后产业地产时代，三个时代多轨共存、逻辑渐变。

　　前产业地产时代的挣钱逻辑是城镇化推进带来的土地价值的提升，在此阶段，政府开发片区，企业自主建设厂房，较为典型的项目有深圳蛇口工业园区、苏州工业园区、上海金桥进出口贸易加工区等，典型的企业包括中新集团、招商蛇口等；产业地产时代的模式转变为“项目开发+本地招商”，该阶段，政府开发片区，分块切分给房地产商建设厂房，售卖给产业企业，较为典型的项目有联东北京金桥产业基地、重庆天安数码城、金地威新闵行科创园等，典型的企业包括联东集团、中南高科、万洋集团等；后产业地产时代强调“产业链+金融”该阶段，脱离开发逻辑，政府重视产业链整合（例如浙江、山东链长制），通过引入实业企业+专业运营商资源，为区域整合产业链创造增量价值，该阶段较为典型的企业包括复地产发、京东产发、久有基金等。

　　产业地产的三个时代对应城镇化的三个阶段，从城市的视角来看，唯有孵化本地产业生态体系才能完成深度城镇化。我国剩余的城镇化空间（85%天花板计算），剩余的15%城镇化的空间必须由“产业” 完成，这也是很多开发企业聚焦产城的根本逻辑。在此背景下，“产业导入+整合服务”成为后产业地产时代的关键，时代不同，受政府欢迎的企业不同。

　　当前，我们所处的大阶段没有改变，我们依旧会处于非常长的渐变交替期，各类机会都会存在，但同业的借鉴意义有限，应该看得更远，把目光聚焦到产业整合和资本服务，这才是行业真正的未来。

　　具体来看，我们认为可从三条路径把握后产业地产时代发展机遇。

　　路径1：巩固基本市场 -传统业务的精益

　　行业逻辑渐变，后产业地产时代不否认现有机会。后产业地产时代，传统模式在很多区域也存在一定的发展机会。在高等级区域，企业可发展主题园区；在中低能级区域，可去寻找深度结构性机会；在区域独特市场，可切入小而细分的市场，如大湾区的工业上楼。

　　疫情之下风险与机遇并存，重新审视重资产风险控制体系，让员工利益与股东利益保持一致。一方面，当前核心城市旧改与新片区开发加速，政府找企业出题，企业定向解题，反向产业逻辑特征突出。疫情也带来了一丝喘息空间，疫情影响下，政府要求出现降低，甚至部分区域政府反向来找推动存量搁置项目落地；另一方面，拆迁产生的需求萎缩、传统市场研判模型亟待变革的情况也同时存在。总体来看，风险与机遇并存，在此背景下，机制与风控是关键问题，企业要破除为完成业绩而完成业绩的思路，正确的控制节奏，在机制上让员工收益与股东收益保持一致。

　　总的来看，传统业务下，区域深耕产业聚焦、机制变革、构建全面护城河是企业生存的根本。

　　路径2：瞄准发展市场–园区全周期服务

　　企业服务市场，把握趋势性红利。在政府与市场的导向下，开年来实业企业进入产业园区趋势显著。这类企业也逐步想明白产业园区业务对实业企业价值：一是产业园区业务自身的价值，包括长期稳定现金流流入价值、资产升值价值、成本节省的价值等，以上都对企业发展起到稳定器作用；二是产业园区与主业协同，促进主业发展的价值。对于实业企业来说，与地方政府达成合作，园区是一个支点，政府可帮助企业拓展业务；同时产业园区业务可提供生态链组成价值，在政府协调下，为区域定制解决方案。对于实体企业来说，其做园区体系是需要服务商，乃至依赖于服务商的，产业地产商完全可以与其形成合作关系而非对手关系，这是非常强的业务机会，但这也要求企业有更多的资源整合、资源链接的能力。

　　政府服务的蓝海市场，聚焦区域性机会。政府市场的关键就是一定要为客户创造价值，创造价值之后实现共赢才是未来发展的方向，而不是简单地挣取服务费。在这种情况下，产业地产商一定要根据区域的特点，聚焦区域性的机会。

　　资本服务市场，拓展合适资源。资本服务市场上，其实很多资本不懂运营管理，对于产业地产企业来说也没有必要一定要自己走完投融管退全流程闭环，从前期就可以和一些资本方合作，据资本方的要求去打造产品，实现自身业务的发展。

　　产业的价值在于金融，而金融与背后产业园区能做的就是产服，产业地产企业要多投入精力，运营服务与园区连接构建未来发展的关键要素，连接要素资源，联立募投管退全周期的金融服务体系是创新大趋势。在产业服务这个市场，产业地产企业则需做更深层次的洞悉，把握业务的核心逻辑。

　　（1）对自我的审视 -我能做什么样的园

　　当下主题园区发展火热，但主题园区、特色园区真的是传统产业园区开发运营商能做的吗？在这个过程中，产业地产企业应对自我有清晰的审视，我到底能做什么样的园区，对园区能产生多少价值，不要去贪大图大，有很多概念性的东西是政府该做的事情，企业更多地还是要做好整体的招商运营服务。

　　（2）对痛点的认知 -数字化与资源链接

　　到底哪里需要产品，需要什么样的产品，这背后关键要素其实是数字化与资源链接，数字化一定是未来的趋势，因为对于市场痛点的感知，背后一定要有数据的支撑，有数字才能讲清楚投资逻辑，这也是资本真正需要的，所以，未来企业一定要去做数字化。

　　（3）对机会的敏感–企业十年战略

　　2022年，多家企业制定了十年战略。亿翰产城理解，十年战略并不是说一定要把十年之后的样子勾勒起来，而是要有一个长期的敏感性，看到未来行业的可能性，以及在日常接触的资源当中对未来保持敏感性，在传统的路越走越窄的过程中，找到自己创新的路，这才是关键。

　　（4）对节奏的把控 -遵从规律做好团队

　　对于产业地产来说，产业园区开发运营一定是一个长周期的过程，长周期的过程蕞忌讳的就是传统地产市场忽冷忽热的情况。产业地产企业一定要把握好规律和节奏，培养出一个有战斗力的团队，这是未来做产业园区非常根本的方向。

　　产业不是很容易的事情，要做难而正确的事情。

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