上海发展中有很多板块“牺牲”了，而这四个蕞为严重。

　　以前这些板块在区域发展中处在巅峰的位置，发挥着非常重要的作用。

　　但后来为了服务大局和适应时代的变迁，他们蕞终选择了“牺牲”，地位下滑非常严重。

　　四川北路以前是和南京路、淮海路齐名的上海三大著名商业街。

　　但如今地位下降很严重，成了虹口发展中的“牺牲品”。

　　包括曲阳、大柏树在内，这些3号线发展带以前有很多产业，现在也基本上被边缘化了。

　　这也在于虹口的规划重心南移了，为了契合上海“一江一河”的规划，重点在搞北外滩。

　　北外滩成了虹口全区新的门面工程，规划了多幢商务地标楼宇。

　　其中320米的白玉兰广场已是“浦西头部高”，在此基础上还要再建一幢480米和一幢380米高的地标，打造北外滩”三件套“，对望浦东陆家嘴。

　　北外滩被寄予厚望，将与陆家嘴、外滩共同构筑起上海的“黄金三角”。

　　其能级与定位在虹口乃至全市都达到了前所未有的高度：

　　北外滩的商办体量太大了，总量高达113万方左右，大大超过了四川北路。

　　这么多的商办要是全部建起来肯定有些过剩，好在经过热心市民的建议相应作了缩减和优化。

　　同时建筑高度也有所降低，比如250米降为230米，200米降为155米，此外还要增加住宅比例。

　　不过这些降低的都是裙楼，北外滩“三件套”的核心地标没有降，其规划能级还是很高。

　　北外滩正在搞大面积的拆迁，供应了虹口蕞多的土地，成了今年虹口土地推介会的焦点。

　　其开发建设是虹口的重中之重，让四川北路等地区完全成了陪衬。

　　北外滩就是虹口燃起的一颗新星，正在加速取代四川北路过去的辉煌。

　　四川北路商业街的没落让很多人唏嘘，众多老街坊和老店的拆迁使其元气大伤。

　　新时代的发展要求四川北路必须由沿街店铺式商业向综合体转变，这一转商业街的灵魂就没了。

　　四川北路有很多老店都消失了，如第七百货、西湖饭店、福海商厦、春天百货、东宝百货、巴黎春天等。

　　还有那些沿街小店，为响应城市更新的文明号召都经过了一轮大拆大改。

　　店关了，人走了，四川北路商业街慢慢冷清了下来。

　　现在上海的商业综合体太多了，完全稀释了四川北路的商业地位和人流。

　　四川北路东部有瑞虹天地、西部有苏河湾万象天地和大悦城，分流很严重。

　　本身四川北路的商业综合体建得就不大，运营更加困难了。

　　中信广场、壹丰广场、上海ist艾尚天地、嘉宏印象荟、宝华商业广场等人流都很稀少；

　　今潮8弄成了“今潮白弄”，虹口商城持续陷入烂尾困境，给四川北路的商业增添了一抹凉意。

　　曲阳、大柏树这一带以前是虹口的工业重地，但是随着市区产业的转型，一些工厂陆陆续续撤离。

　　从工业区到现代化社区的转变过程中这一片更多的是建住宅，对产业挤压较大；

　　另外北外滩白玉兰广场地标办公楼建好后吸引了一部分曲阳、大柏树的企业过去入住。

　　这使得片区的产业发展受到了很大的影响，地位下滑比较严重。

　　虽然火车头广场、创客走廊仍然试图保留一些工业记忆，但在市北高新的PK下已显得微不足道。

　　张江虹口高新园里入住的企业能级也不如市北高新，与北外滩也有差距。

　　为了全力发展北外滩，四川北路、曲阳、大柏树这些3号线发展带都作出了牺牲。

　　提到虹桥经济技术开发区大家可能觉得没有存在感。

　　其实这是上海设立的头部个涉外开发区，发展非常早，改革开放的第二年就开始规划了。

　　长宁是上海改革开放的弄潮儿，在浦东开发开放前，基本上是长宁主导的虹桥开发区在唱独角戏。

　　虹桥开发区率先吸引了很多外企入住，因此长宁成了头部个吃到螃蟹的区。

　　有这么多外企和国际友人的到来，才得以让虹桥开发区诞生了上海头部代国际社区——古北。

　　那时候老外下了飞机后首先就是入住西郊宾馆，然后到虹桥开发区考察交流合作，设立驻沪办事处。

　　虹桥开发区以前在上海的地位中是非常高的，但是现在没怎么提了，存在感大幅下降，这是为何？

　　虹桥开发区以前不过是长宁的郊区乡下地段，随着慢慢的发展已经变成了市区。

　　市区对发展质量的要求迫使开发区的2.0产业必须向2.5和3.0转变，于是一些落后和污染性的产业逐步外迁；

　　后来虹桥开发区很多外企去了闵行和浦东，产业发生了转移，导致虹桥开发区的地位开始下降。

　　闵行很好地吸收了长宁和徐汇产业的转移，加上招商运营的成功，闵行工业得以迅速发展壮大起来。

　　当把虹桥开发区的产业腾挪完成后，长宁开始重点搞临空经济示范区了。

　　临空示范区靠近虹桥机场和高铁站，区位交通优势更大，在商务聚集方面更有吸引力。

　　当把临空示范区做大后，长宁还把成功的经验复制到了嘉定、青浦和闵行，四区共建虹桥商务区。

　　随着临空示范区和虹桥商务区的崛起，让虹桥开发区变得更加式微了。

　　虹桥-古北地区在长宁“三心三带”发展中的布局

　　于是2010年后虹桥开发区悄然转型为内城商务区，地位有所下降。

　　现在虹桥开发区已经不怎么提了，而是以虹桥国际贸易中心代称。

　　不过虹桥国际贸易中心在商务规模和定位上已经被很多新的功能区超越。

　　浦东新区的崛起成了上海对外开放的新窗口，在很多功能上超越和取代了先前的虹桥开发区。

　　陆家嘴金融集聚区、金桥综合保税区、外高桥保税区、浦东机场综合保税区、外高桥港综合保税区、洋山特殊综合保税区等的设立；

　　再加上临港自贸新片区、东方枢纽国际商务合作区的规划发展，一一分流了虹桥国际贸易中心。

　　依托这些重要功能区，去年浦东的外贸总额达到了25759亿元。

　　这个数据占到了上海全市的61.2%，打败了浦西所有的功能贸易区，由此可见一斑！

　　浦东的功能区太多了，吸引了更多外资的入住，大大分流和稀释了虹桥开发区的地位。

　　相应地，浦东诞生了上海第二代国际社区——联洋、碧云，立马盖住了古北的风头。

　　在新时代进程中，虹桥开发区略显“牺牲”。

　　但这也并不意味着虹桥开发区倒退了，而是以另一种形式存在，发展完全融入了市区。

　　虹桥开发区依然是上海国际贸易中心的重要承载区之一，为经济发展和改革探索作出了重要的贡献。

　　企业如拼多多等巨擘的入驻，如同强心剂，为长宁乃至上海的经济发展注入了新的动力。

　　ps：环线团队整理了一份《上海买房白皮书》

　　真正了解上海楼市的底层逻辑，快速成为买房大师:

　　老闵行以前的地位也非常高，被誉为“国之骄子”的工业卫星城，是上海市区管辖的“飞地”。

　　随着工业的转型和跟上海县的合并，老闵行现在也成了上海发展中的“牺牲品”。

　　老闵行作为上海发展的工业卫星城，已经完成了历史使命，退出了历史舞台。

　　尤其是1992年闵行区府北上莘庄后，老闵行加速走了下坡路，在全区的发展地位中下滑很严重。

　　老闵行与上海县合并后形成了新的发展版图。

　　先是莘庄工业区崛起了，再是大虹桥也发展起来了，二者双双晋升为上海城市副中心。

　　这两个地方更加靠近上海主城，闵行重点发展这些片区也是想与上海市区走到一起，好连成一片。

　　而老闵行作为工业卫星城已不符合新时代城市发展的主流，距离上海市区太远了。

　　现在莘庄发展基本饱和，闵行又把重点放在了前湾和大零号湾，老闵行又一次被边缘化了。

　　闵行2035圈定了7个重点发展区域，都和老闵行没啥关系：

　　虽然闵行南部有大零号湾的规划，但核心在紫竹片区，不在老闵行，对老闵行的带动很有限。

　　老闵行的老破小房子比较多，单价在3万元/m²上下。

　　当地的房产市场自成一派、偏向内生，像是一个小县城的内循环，对市区客的吸引力不大。

　　上海外环边甚至中外环间有很多单价3万的老破小，按照环线的置业逻辑来看市区客不会优先买到老闵行。

　　不过对于在闵行开发区、颛桥工业区、紫竹高新区上班的部分刚需来说住在老闵行既方便又有性价比。

　　而且老闵行的商业、医疗、教育配套非常齐全成熟，生活很有烟火气息。

　　老闵行可以看成是一个大型分布式养老社区，本地人觉得住着舒服，但市区的都市年轻人不一定喜欢。

　　不过话也说回来，老闵行的牺牲和下滑同样不是自己停滞不前。

　　而是时代车轮滚滚向前，规划中心变了，其它区域以更快的发展步伐超越了老闵行。

　　其实老闵行也在进步，现在肯定比过去强，比如龙湖天街的开业、23号线的修建都是新变化。

　　老闵行再牺牲毕竟属于上海的主城区，定位比五大新城高，以后还会有资源的倾斜。

　　惠南成了浦东发展中的“牺牲品”。

　　惠南作为原先南汇区的发展中心，地位显赫一时。

　　但是自从南汇区府搬走、全区又并给浦东后，惠南就开始走下坡路了，很多发展资源被剥离。

　　现在惠南的产业几乎面临空心化，商业也变得七零八落，大学城也早已沦为大专城，地位大幅下滑。

　　惠南两大核心商务地标中锦鑫座（汇港国际商务广场）、绿地峰汇商务广场都转型为酒店式公寓；

　　很难想象，办公楼里入住的不是一个个企业精英，而是居民，让惠南昔日的商务地位荡然无存。

　　惠南的鼎基商业广场已经倒闭，富客斯豪布斯卡名品村二楼商场关停一片。

　　五角世贸广场除了启用一部分作为农副产品批发市场外，大部分区域都被废弃；

　　东方电影院地块曾扬言要建惠南牛批的商业综合体，但如今被杂草埋没了十多年；

　　惠南TOD调整后商办体量大幅缩减，本来计划去年底开工的，结果现在也没动静。

　　还有惠南的大学城也沦为了大专城，几所本科院校要么搬往临港要么出走市区，或者干脆停办。

　　惠南变成今天这个样子，肯定是为了浦东新区的发展作出了牺牲。

　　并给浦东后，南汇西北部的周康划出土地用于承载张江科学城的南扩，发展势头立马盖住了惠南；

　　东北部的祝桥用于建设东方枢纽和国际商务合作区，以后惠南要跟祝桥混，共同组成祝桥-惠南城镇圈；

　　而东南部的临港广阔的土地都用于建设自贸新片区，更是远远地把惠南甩在了身后。

　　可以说，地处中部的惠南在浦东这场发展的盛宴中似乎成了被遗忘的角落，黯然牺牲了。

　　浦东新区太大了，不是每个地方都能发展得到，而且每个阶段都有其特定的发展重心，暂未轮到惠南。

　　不只是惠南，还有川沙、大团、合庆、老港等诸多区域都在沉沦，这些都是浦东阳光暂时照不到的地方。

　　不过南汇与浦东的合并我们肯定是支持的，二者联姻实现了1+12的奇迹，是远见与睿智的体现。

　　惠南的暂时牺牲，或许正是为了浦东新区更加辉煌的未来铺路。

　　我们坚信，总有一天，浦东新区的光芒将穿透云层照耀到惠南这片曾经失落的土地上。

　　惠南能否再次焕发出生机？实现二次崛起？让我们拭目以待！

　　上海发展中牺牲蕞大的四个区域，你怎么看？

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