受疫情影响，2020年上海市土拍政策放松：

　　1） 申请人数的确定——入围者6人以上直接竞价拍卖，不用评分，价高者得。不足6人直接挂牌（地块不同入围人数也有差异总体相对放松）。

　　2） “保证金冻结”规则——原冻结土地款20天，新规参拍前一天冻结资金。

　　3） “自持比例”变动——6月份以来上海成交地块少了15%的自持比例以及一定比例的保障房要求，但起拍楼面价有一定涨幅5%左右。

　　从总体数据来看，2020年全年成交涉宅用地（仅住宅、商住，不含租赁住房、安置房、保障房用地）共77宗，成交建面598.83万方，平均成交楼面价25433元/㎡。其中涉及从城中村项目（也就是定向挂牌出让的土地有15宗），实际拿到市场上出让的成交建面488.6万方。成交建面蕞多的为嘉定、奉贤、宝山分别为94.53、76.5、75.9万方，占比41.23%。自6月份以来，因自持比例要求减少，楼面价上浮明显，且剔除该因素考虑楼面价相对还是上涨。各个区域成交面积及数据如下：

　　1、松江：共出让4宗纯住宅用地，无自持比例，成交时间在2020年5月20日之后，溢价率普遍较高8.55%-15.04%，蕞高获取楼面价为12月18日金地竞得地块，楼面价2.9万元/平方米。成交楼面价2.4-2.9万元/平方米之间。

　　2、闵行：共出让5宗纯住宅用地，靠近内环的蕞高成交楼面价为旭辉+融信获取七宝镇地块，为54814元/㎡。浦江镇2宗地成交（建发、新城获取地块），楼面价在1.7万元/㎡左右。

　　3、青浦：共出让11宗纯住宅，其中近一半共5宗为城中村改造地块（瑞安项目、俊发项目）。成交主要集中虹桥板块徐泾镇，除城中村项目楼面面价相对较低外，继6月之后远洋获取项目楼面价冲到3.84万元/㎡，溢价率34.54%、金地3.6万元/㎡，溢价率22%。剔除自持比例、区位因素，较2,4月份联美、招商获取地块楼面价还是有所上扬。青浦城区楼面价2.6万元/㎡,淀山湖板块大名城获取楼面价在1.86万元/㎡。

　　4、浦东：成交8宗涉宅用地，也是一半的土地为城中村改造地块。除此外，仅4宗市场为正常拍卖的土地，综合考虑华侨城曹路板块获取地价较高，楼面价4.4万元/平方米，还有15%的自持要求。浦东市场需求较大，反而供应面积并不是很多，未来供求还是会继续吃紧。

　　5、南汇：成交9宗地，有2宗涉及城中村改造地块。出让地块主要也集中在临港新区（5宗）除商住用地外，无自持要求，楼面价在1.2-1.8万元/㎡。 蕞高成交楼面价为周康板块，仁恒+华发获取的地块，楼面价4.9万元/㎡，溢价率32.71%，此外同润集团获取的新场板块宅地，溢价率继续攀升61%，市场热度继续走高。

　　6、嘉定：成交11宗地，蕞高为融信获取的南翔板块宅地，楼面价3.87万元/㎡，仅5个月的时间，较祥源获取的地块高出1.1万元/㎡。嘉定主城区板块楼面价在2-2.3万元/㎡。距离主城区越近，楼面价越高，南山获取江桥板块商住地3.26万元/㎡，较2月保利获取地块高4000元/㎡。

　　7、奉贤：也是供应大区，总共10宗地，亩单价1000-3000万。蕞高为保利、上海建都获取的城区纯宅地，没有自持要求，分别为2，2.26万元/平方米的楼面价。

　　8、宝山：总共成交8宗，3宗涉及城中村项目，仅11月金融街成交地块无自持要求，就成交楼面价2.56万元/㎡，亩单价3420万元。

　　9、崇明：成交3宗，分别位于陈家镇、城桥镇、长兴岛，楼面价1.2、1、1.67万/㎡。

　　10、金山区成交3宗，亩单价700-1600万，杨浦区3宗，纯住宅没有自持要求，亩单价1.18-1.35亿元，虹口1宗、静安区1宗、普陀区1宗。

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