上周五，上海土地市场官网公示了2023年上海拟出让宅地信息。共计，分别来自于嘉定、浦东、青浦、奉贤等11个区，

　　细数这批拟出让的19幅地块，主要有以下看点：

　　1、市中心区积极出让宅地，拿出了3幅地块，其中徐汇区田林街道地块和静安中兴路地块地段最好，但体量都不足1万方。

　　2、徐泾、周浦、江桥、春申、莘庄等热门板块皆有宅地出让，要知道这些板块的新房库存已经/接近见底了，急需补充库存。而这当中，最值得关注的就是徐泾上海蟠龙天地隔壁的地块，其热度不亚于市中心地块。

　　接下来，我们来看一下2023年下半年都有哪些红盘上市？

　　准红盘一：徐汇区田林街道167-02(n)地块

　　徐汇区作为上海老牌市中心，新房一向稀缺，近年来区域内新房供应量屈指可数，特别是适合中产的改善型房源更是稀缺。徐汇田林地块必然是妥妥的高分红盘，开发商的“必争之地”。

　　地块在徐汇，紧挨着古北，周边的宅地/新房价格都已经突破10W：徐汇康健地块，联动价10.2万/㎡；鑫耀中城，均价10.45万/㎡；古北中央公园，均价10.88万/㎡。

　　笔者窃以为，徐汇田林地块联动价如果到11万，也不意外；若低于11万，喜大普奔，赚到了！

　　地块周边的配套非常完善：近内环，紧邻地铁15号线吴中路站，周边有虹桥中心幼儿园、协和双语高级中学、建青实验学校等教育资源以及尊然医院、美华医院等医疗配套。

　　准红盘二：静安区中兴社区C070202单元306-04地块

　　这幅地块的优劣势明显，优势是静安内环内的地铁盘，劣势是体量太小，供应房源恐不足100套。

　　体量虽少，但该地块应该会是一个低积分上车静安内环内的好机会。因为去年静安中兴路社区共有3幅宅地出让，其中华发中兴路地块和万科翡翠雅宾利四期地块的总建面超过15万方，体量非常大。中、高积分的购房者肯定是更倾向于去买这两个新盘。

　　该地块的联动价，个人更倾向于参考苏河湾中兴路地块的12.3万/㎡。

　　准红盘三：普陀区桃浦社区H6街坊H6-5地块

　　大桃浦今年又出地了！而且比起去年的金茂、宝华、中环等地块，新出的这块宅地有明显的轨交优势。

　　该地块与15号线米，同时还具备相对成熟的教育配套和生活配套，如上海市文达学校、上海外国语大学附属普陀实验学校、苏宁易购、上海德济医院等。

　　桃浦去年的宅地联动价都是8.3万，今年这幅地块靠近地铁，涨价也不是不可能，但这都是猜测，最终价格等官宣。

　　如果拿下这幅地块的是像宝华、金茂这样的品质开发商，预计该地块的热度会高过桃浦中心绿地周边的新房。

　　众所周知，莘庄是闵行中心，其土地供应实在受限，莘庄上一次土拍还要追溯到2015年。此后，莘庄的宅地就“绝迹于江湖”。

　　直到今年，终于在上海拟出让地块的清单中见到了莘庄的宅地！而且还一下拿出3幅！真是石破天惊！地块位置如下所示：

　　地块所属莘庄商务区，是莘庄主城副中心的重要组成部分，周边商业商务楼、产业园众多，又有12号线直达漕河泾，是绝对不愁卖的。

　　其中13A-10A和13A-13A地块距离12号线七莘路站较近，步行可达，又临近春申湖，地铁+湖景都齐活了，预计热度更高，加上体量小，上车难度UP！而16A-07A地块虽离地铁较远，但胜在体量较大，较容易上车。

　　春申也是一个宅地稀缺的地方，在去年天樾园和入市前，春申已断供了七年。平心而论，春申虽然在外环外，但却是一个极其适合预算800万级的改善板块。天樾园和的火热，是最好的佐证。

　　天樾园和之后，最担心的就是春申没有宅地补充，再次断供。好在今年有梅陇社区MHP0-0306单元5-3、6-3、5-5、6-5地块接棒，将提供近2000套住宅。

　　4幅地块紧邻梅陇镇政府，属于15号线虹梅南路站地铁上盖，距离上还属于约60万平米梅陇新中心大规划范围内。

　　在地块西北侧不超过2KM处就是天樾园和，与之相比，地块临近地铁、商业、办公、学校一应俱全，生活更加便利。

　　地块的西侧是中海寰宇天下，是春申唐以南区域内的标杆二手房，去年的成交均价为92352元/㎡。若地块联动价参考天樾园和的7.36万，未来的倒挂空间相当可观。

　　周浦靠近张江，板块内有18号和16号两条轨交穿行，内部生活配套成熟，因此置业热度很高。此前入市的壹府澜庭、绿地东上海、仁恒珊瑚世纪等，都是日光盘。

　　但在此之后，周浦新房就断供了。近期周浦能最快入市的新房就是金桥周浦项目，联动价5.6万/㎡，但项目与周浦医院仅一路之隔，有些朋友很介意。

　　好在今年周浦又供应了一块新宅地，就是在金桥周浦项目的东北侧，紧邻周浦小学韵涛路校区的周浦站06-04地块，该地块比金桥项目更靠近地铁站。

　　个人觉得周浦站06-04地块的整体位置比金桥周浦项目好，最重要的是，它的联动价极有可能也是5.6万/㎡。

　　准红盘八：宝山区大场镇W12-1301单元05-04地块

　　该地块在南大智慧城范围内，距离地铁15号线M，地块周边有上海大学附属小学、上海大学附属学校等教育资源。

　　地块东侧是热门楼盘大华朗香公园映，均价57000元/㎡，而地块南侧的次新房保利熙悦，今年的成交价已破7万。这个倒挂摆在这里，想不红都难。

　　此外，南大智创城是宝山的一个重点发展区域，内部规划了16宗商品房用地，超过了1.1万套的住宅提供了大量的上车机会。所以置业北上海可以重点关注南大！

　　该地块地理位置极佳，紧邻地铁14号线和嘉闵线乐秀路站，未来极可能成为TOD商业体，建成之后未来有望成为江桥的第一大TOD商业，规模仅次于江江桥万达广场、华泰中心商业。

　　再看地块周边的楼市，新房方面，南山虹桥领峯2021年入市的价格约5.7万/㎡。二手房方面，周边龙湖、保利等次新房成交价都是6万+，有一定倒挂。

　　因为14号线通达市区很方便，江桥又在大虹桥的范围内，所以这里一直是刚需上车的重点关注板块。但在南山虹桥领峯之后，江桥新房断供，该地块及时补位，之后凭借地铁站+自带商优势，热度很可能超过南山！

　　准红盘十：青浦区西虹桥龙联路北侧07-02地块

　　大家都知道徐泾去年的红盘不少，但他们都不能跟上海蟠龙天地掰手腕，根本不够看。

　　当我们以为上海蟠龙天地成为绝响以后，青浦拿出了西虹桥龙联路北侧07-02地块，它的地理位置十分特殊，因为隔壁就是上海蟠龙天地的一期住宅！饮恨蟠龙天地的朋友，可以再续前缘。

　　此前蟠龙天地最后一批571套房源，触发91.22的高积分（0.14的社保系数，基础分60分，需223个月的社保才堪堪入围），预计该宅地未来的积分也不会低。

　　至于房地联动价，目前徐泾最高的高层公寓房地联动价是虹桥公馆3期6.4万元/㎡。而对于西虹桥龙联路北侧07-02地块，我们对其的猜想则是6.8万/㎡，甚至逼近7万/㎡。

　　准红盘十一：青浦区西虹桥小涞港西侧52-20地块

　　该地块及时的补充了2号线徐泾东和潘祥路周边的新房库存。

　　地块容积率仅1.2，未来极有可能是大虹桥别墅社区。而且地块被别墅区包围，居住环境非常好。

　　准红盘十二：奉贤区西渡街道D-01-11区域地块

　　该地块距离5号线米，未来将是名副其实的轨交房。西渡作为市区轨交入奉第一站，近年来商品房住宅供应较少，该地块或将凭借近市区+轨交的优势，受到市区刚需客户的青睐。

　　总的来说，2023年好地不少，静安内环、徐汇田林、闵行莘庄梅陇、大虹桥徐泾、张江后花园周浦、嘉定江桥都将有新房入市，值得期待！

　　预算1000万以上的客群，重点关注静安、徐汇的宅地动态；

　　预算800-1000万，重点关注普陀桃浦；

　　预算700-800万，闵行的莘庄和春申，蟠龙天地附近的地块是不错的选择；

　　预算600万左右，重点看江桥、周浦和上大。

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