每逢周五必有妖，本周五第三批集中供地出让公告来了。

　　环二经常讲，看懂了土拍，就看懂了上海楼市：向上可以看出ZF规划动向，向下可以判断商品房供应。

　　今年当局多次表示，要加大五大新城新房供应，现在看来承诺已经开始兑现。

　　今年共计供应普通住宅用地79幅，明细如下：

　　为了便于分析，安置房、长兴岛首幅双限房没有计入，第二批次中7幅临时取消拍卖的地块也没有剔除。

　　这79幅地块中，五大新城就有28幅，占比高达35%。开发五大新城的决心可见一斑。

　　不过这28幅中，有16幅都位于临港。

　　如果剔除取消的7幅地块，临港占全市份额高达22.22%。

　　上海以后每4-5个楼盘中就有一个位于临港，这是一个什么支持力度？

　　而且72幅地块中有不少位于老城区，更多的是面向当地用户改善。

　　临港现有居民40万，其中4-5万还是学生，改善人群并不广泛，所以当局希望临港承接的人口流入远大于25%。

　　这些新增人口是实打实的“临港人”，在市区工作、临港居住的情况极少。

　　土拍是一柄双刃剑，有利的一面是，当局开发临港的决心可见一斑。

　　不利的一面是，将来海量的新房供应，又有限价存在，房价不存在炒作空间。

　　如果大家知道临港每年将有十几个纯新盘上市，每个项目限价都在3万出头，二手房还会炒作到7万以上吗？

　　不过现在临港自贸区范围比临港新城大得多，所以实际五大新城的供应量需要打很大折扣。

　　或者说除去临港，其他四个新城并没有成为人口导入主力。

　　一个新城3个楼盘，当地人买买也就差不多了，不会留给市区客户很多机会。

　　市区客户买哪去呢？当局也给出了答案。

　　青浦仅给了新城3幅土地，其他的在哪呢？

　　这三个片区共计出让土地10幅，占青浦总量超过70%以上。

　　嘉定也不甘示弱，新城给了2幅土地，江桥+南翔却给了3幅。

　　如果你对上海区域有概念，这几个板块基本都是大虹桥辐射区。

　　即，大虹桥辐射区共计出让土地超过15幅。

　　大虹桥15幅+临港16幅，差不多占了全市一半。

　　这样大量的新盘上市，大虹桥的热度一定不会下去。

　　现在核心区概念讲完了，西虹桥概念讲完了，碧桂园的项目一上市就开始讲南虹桥。

　　当然在碧桂园来之前，南虹桥就已经开始造势，美其名曰前湾。

　　与临港相比，大虹桥优势是可以与市区融为一体，大虹桥的不少业主原先就是市区居民。

　　当然劣势也很明显，产业支持力度明显弱得多。

　　首次土地出让时，临港的地块基本都配备不同比例的“科研设计用地”，而大虹桥周边清一色的居住用地。

　　实际上大虹桥的产业带动作用很弱，辐射最明显的青浦、闵行，近6年经济增速都在全市均值之下。

　　现在前湾开始重点打造，闵行或许有所起色，比如近期引入了生物医药企业：云南白药、信达生物医药、威高集团。

　　已经接近开发尾声的西虹桥，对青浦的带动看不到太多乐观因素。

　　如果没有大量优质产业支持，大虹桥就更像市区的附属居民区。

　　大虹桥辐射的徐泾、江桥、南翔，可以统称为市区近郊。

　　这些区域土地出让速度明显高过四大新城，是大家都心知肚明：近郊人口导入比新城容易得多。

　　周末去五大新城售楼处看看就明白了，大部分客户都来自本地，仅有的市区客户也不全为自住。

　　即使有地铁，五大新城与市区间仍旧像有鸿沟一样。

　　而仅靠本地客户，需求量相当有限，这时增加过多土地供应市区会崩盘。

　　而近郊不同，近郊是中产客群首次置业的主力区域。

　　所以大家看到了，大虹桥的新盘几乎无一例外的都是100平小三房。

　　这样新房海量供应的区域与临港相同，需要规避供应量对市场的冲击。

　　8万多、9万多入手万科天空之城的朋友，当初有没有想到前湾地区将有百万方住宅供应？

　　前湾的规划图纸可比徐泾漂亮多了。

　　临港自贸区成立以来，土地出让时已经与浦东独立开来。

　　浦东共计出让22幅地块，其中16幅指标都给了临港。

　　浦东共计504万人，临港40万，拿走了16个小区。

　　剩下的464万人，分享6个小区。

　　这6个小区基本都位于原南汇区：横沔一个、川沙一个、曹路一个、惠南一个、御桥一个。

　　而浦东绝对的经济中心、人口聚集地是原浦东新区，仅高行供应一幅地块。

　　金桥、外高桥、陆家嘴、张江的大量高收入群体，没有新房可选择。

　　今年周浦有三四个项目，唐镇有两三个项目，森兰、金桥也有新增供应。

　　明年，周浦供应量0，唐镇持续有项目不过不集中。

　　而浦东引领区刚刚确定，张江南扩准备大干一场，金桥副中心方案已经确定，需求马上起飞。

　　近期二手房遭受重击，不少片区房价下探15%以上，不过浦东的大量区域仍然坚挺。

　　如果叠加以上因素，明年的浦东市场，有意思了。

　　第三次土拍地块全部位于中环外，今年所有地块中位于内环的仅一幅。

　　实际上市区共计出让土地8幅，占总量九分之一。

　　而新上海人起点越来越高，直接入驻内环的不在少数，造成供需进一步失衡。

　　其实市区并不是没有土地储备，无奈供地指标突破不了，临港、大虹桥拿走大头后蛋糕已经不多。

　　前面讲过对郊区土拍是双刃剑，既增加了开发力度又压制了房价；

　　对市区而言，增加土拍一定是控制房价的最佳手段。

　　所以就今年的土拍而言，市区供需将更加失衡。

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