原创 清河腐竹 清河三思【新闻引用：位于南京西路起点位置的永源浜4号地块（原协和城4号地块），占地面积约19800㎡，因闲置23年，于2019年被政府收回，6月重启法拍，7月14日正式成交，总价24.68亿，楼板价仅18880元/㎡】

　　项目位置不错，靠近南京西路和静安寺核心区域，只有一家报名并蕞终成交，应该是提前谈好了。。。1.9万元每平的楼板价，确实便宜，即使按照政府意见中的9万左右建面计算，楼板价也在2.7万元每平的水平（相当于张园地块的四折），依然是很有优势。。。

　　当然了，便宜是有道理的，土地年限剩余不多了（办公还剩21年，商业还剩11年），就更让人相信了，这个必须必须是提前谈好的。。。万能的票圈告诉清河，得手的是本土开发商BH，他拉上的小伙伴是搞微博的网络公司渣浪。。。

　　听到这个答案之后豁然开朗，宝华是本土老房企了，之前改造南京西路上的锦仓文华酒店，也是颇得政府的认可。。。这次又拉上了政府喜闻乐见的产业导入，确实是比较容易受欢迎的。

　　这已经是蕞近几个月以来又一个TMT新贵在不动产领域出手了，之前有卓越拉上京东拿下普陀地块、字节跳动收购尚浦领世的几栋办公楼，再往前还有杨浦接连引入了美团和B站在杨浦滨江拿地。。。还有网传的拼多多。。。

　　大家都知道，政府喜欢新经济企业，资本更喜欢新经济企业。。。被资本发掘和热捧的企业，估值迅猛提高，就会逐渐成为独角兽企业。。。如何利用优秀的营商环境来吸引、培育独角兽们？如何防止自己辛苦培育的宝贝被别人连根挖走？这应该是令各地政府焦虑又兴奋的问题。

　　所以清河我突发奇想，觉得如果看看现在的独角兽和未来的独角兽是如何分布的，一定很有意思。独角兽聚集度，这个比GDP、税收贡献啥的有意思多了，而且是双方关系是彼此选择而非政府单方面施舍的，所以理应可以更客观地反应政府的综合施政能力。

　　之前写过关于独角兽的文章，现在持续在做这个事情的有两家，一个是长城战略咨询GEI，一个是胡润。这里权且以长城咨询2021年的数据报告为讨论基础。

　　虽然叫法或者口径并不完全一致，但进榜企业大致分为两类：一类是估值10亿美元以上的独角兽企业，一类是有希望成为独角兽的企业（胡润管他们叫瞪羚企业，GEI管它们叫“潜在独角兽”。。。还真是直白。。。）

　　全国的独角兽企业有251家，京津冀、长三角、珠三角、成渝地区有近九成的独角兽集聚。其中，北京82家，上海44家，杭州25家，深圳20家，广州12家，南京11家，天津9家，青岛8家，成都5家，西安、济南、重庆、香港、武汉、苏州、常州均为3家。

　　如果按照都市圈、城市群来统计，长三角的独角兽有86家，京津冀有91家，大湾区有35家，长三角和京津冀不相上下，算是双巨头。

　　全国被发现的潜在独角兽共有425家。其中，北京以117家的数量占据首位优势，其次为上海84家，苏州39家，杭州37家，深圳32家，广州20家，南京、成都各11家，武汉10家，合肥9家，无锡6家，青岛、宁波各5家、天津4家。

　　如果按照都市圈、城市群来统计，长三角的独角兽有194家，京津冀有121家，大湾区有52家，从后劲来看，长三角的领先优势会越来越明显。。。

　　如果只是看到城市的层面，这个颗粒度还是有点粗。。。我之前在关于北京中关村的系列文章中探讨过，在北京范围内，海淀头部，朝阳第二，独角兽们基本上都被这两个区占完了，其他区只有捡漏的份儿。。。

　　曾几何时，上海还被称为互联网创业企业的沙漠，错过了很多个阿里巴巴。。。现在在各个细分垂直领域，都有很多的企业在快速崛起，事实证明，只要政府愿意放手搞，还是大有可为的。

　　但独角兽不是天上掉下来的，也不是大风刮来的。。。排名前五的地区，其教育研发资源、产业园区类基础设施都有了长期的积累。

　　浦东有张江临港金桥，徐汇有漕河泾、滨江，杨浦有一堆大学，长宁有虹桥临空，闵行有交大和紫竹。。。

　　静安和虹口基本上是轮流垫底。。。我堂堂中心城区得天独厚，竟然排在嘉定、青浦后面。。。这让静安这种长期享受各种优越感的上支角、高尚区如何能心里舒服，买办类高端服务业它不香了吗？

　　洋码头是静安的独角兽。。。但是它是闸北从浦东张江挖来的，而闸北后来并入了静安，顺带送了一个独角兽嫁妆。。。

　　渣浪微博这种偏媒体型的TMT企业，与硬核科技差的挺远，也谈不上什么爆炸性增长，但也能在静安搞总部经济，说明静安这方面的需求真的很缺很旺盛。。。

　　虎扑因为对虹口足球场无比的爱，从闵行搬到了虹口，后来又孵化了炒球鞋的“得物”，于是买一送一给虹口整了两个独角兽。但是确实是太少了。。。

　　从蕞近里面的研究数据来看，独角兽的分布，每年都在发生变化，可以说是中流击水不进则退了。。。

　　浦东有各种政策加持，杨浦是和张江唯二被官方定位于科创中心的地方，徐汇本来就高校云集，这三个地方，表现好那是理所当然。。。

　　杨浦是挖掘机小能手。。。美团点评被杨浦从长宁挖走，字节跳动被杨浦从闵行漕河泾挖走，B站被杨浦自己从北边挖到自己的南边，按照杨浦的规划，滨江沿线家以上的在线经济企业总部。。。

　　张江的脸一直很硬。。。2020上海新晋独角兽有13家（微创医疗机器人、小度科技、叮咚买菜、滴滴沃芽、震坤行、翱捷科技、智己汽车、海和药物、Manner咖啡、微创心通、思特威、壁仞科技和默升科技），单单是张江，就贡献了这13家中的半数以上。。。硬核，不怕挖。。。

　　还有些分散在各区的好企业（未必是独角兽），但是估计不乏挖角者：拼多多在长宁，滴滴在闸北共和新路，饿了吗在普陀近铁，京东在宝山呼兰路，微盟在宝山淞发路，找钢网在嘉定新培路，三七互娱在普陀，东方财富在宛平南路，满帮在长宁天山路。。。各位招商的朋友们，我只能帮到这里了。

　　##逆袭上位的闵行vs对外输送的嘉定##这里要啰嗦说下几个强行逆袭地区，重点是闵行、青浦，也会提一下嘉定。。。

　　闵行的先天优势一般，大部分辖区在外环外，但是好在邻居（长宁、徐汇、浦东）都是很靠谱的大户。。。

　　任何溢出都接得住，莘庄早年间笼络了一大票在核心城区找不到研发落地的大牌外企，浦江、七宝、前湾也都没闲着。。。大虹桥现在是几个区分别管自己的部分。。。阿里巴巴是闵行不可分割的一部分！2020年，闵行的独角兽有6家（上海44家），这还不包括新引入的壁仞科技，是GPU领域的当红炸子鸡。。。创立之初就被高瓴资本、IDG等各家金主追着给钱，A轮融了11亿元确实是刷新了行业记录。。。它是商汤高管创立的，勉强算是从徐汇手里抢过来吧。。。

　　途虎养车是从嘉定手里挖过来的。。。一起作业也是从嘉定手里挖过来的。。。喜马拉雅是从浦东张江挖过来的。。。

　　这些独角兽要么在莘庄，要么在紫竹，我能冒昧地猜测一下，这是因为闵行的职住平衡问题解决得好吗？上海的潜在独角兽84家，闵行一个区就贡献了11家，位列上海第二，仅次于浦东。。。这可是代表了未来呀，闵行接下来要做的，估计是保证这些准独角兽不要被别人挖走。。。

　　青浦在很长一段时间的角色是旅游度假胜地和乡间别墅区。。。17号线的开通和大虹桥概念规划的出台，令青浦的命运线年，上海共有独角兽企业44家，青浦占了4家，威马汽车、安能物流、震坤行、壹米滴答，后三个都是从青浦本土成长起来的，零担物流、工业超市、供应链，估计几年前的核心城区也看不太上这些业态。。。

　　而挖来华为和威马，其对于青浦发展的重要意义，可能不亚于17号线地铁的开通。

　　华为（永远不上市，不在独角兽统计之内）是从浦东金桥手里挖来的，它不是一个企业，而是一连串的生态。。。

　　威马的创始人来自吉利和沃尔沃，算是青浦借着上海国资的雄厚实力，从温州手里抢过来的吧。。。这里要“拍一拍”被蔚来汽车涮了一道的嘉定。。。

　　有长三角一体化的概念加持，有大虹桥的辐射，本来就是很有希望。随着华为吉利威马的入驻，估计会带动产业生态的日益丰富，青浦未来可期。

　　蕞后还是要讲一下嘉定，印象里这里是汽车产业比较强，但是没想到孵化了这么多游戏企业。。。

　　莉莉丝做的《刀塔******》、《万国觉醒》、《剑与远征》也是火的不要不要。。。

　　游族虽然没有做出特别火的游戏，但是拿着《三体》的版权，自带话题流量。。。

　　沐瞳科技因为《无尽对决》等一系列游戏的亮眼表现，同时被腾讯和字节跳动竞价抢购。。。

　　这些企业都是在嘉定孵化，但是随着实力壮大之后，不约而同地面临被挖走的诱惑。。。很多去了徐汇的漕河泾，或者周边。。。即使劳动密集型的业务还留在嘉定，增值更好的业务也会转移到其他区。。。

　　和北京海淀朝阳双区制霸不同，上海呈现出典型的多中心特征，而且各区都有自己的特色产业，百花齐放。

　　很让人深思的是，为什么静安和虹口作为核心城区，竟然没有啥像样的独角兽企业存活呢？

　　目前北京市内有多个核心区独栋楼宇寻找独角兽企业入驻，有兴趣可以下边留言咨询！

　　中关村大地花园酒店改造16000平方米独栋办公楼，目前是首钢创业公社管理运营

　　北苑独栋独院办公楼23000平方米，兼备110套公寓宿舍！（图片不方便提供）

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