从人烟稀薄到车水马龙，从产业贫瘠到企业聚集上海虹桥商务区正以惊人的速度在成长。

　　近日，上海地产挂牌转让旗下上海虹权置业有限公司100%股权及转让方对标的企业23.03亿元债权，起价29.43亿元。

　　同时，上海虹极置业有限公司100%股权及转让方对标的企业10.08亿元债权亦被摆上货架，起始价达为13.77亿元。

　　据观点地产新媒体查阅，上述两家公司的主要资产为位于上海闵行区的两宗商业地块，总土地面积199.51亩，总建筑面积24.12万平方米，由上海地产于去年10月竞得。

　　资本市场的买入卖出总能引发市场关注。持有不到一年，上海地产再度将上述地块转让，原因为何？

　　有分析认为，上述两宗地块设置的自持100%办公物业不少于20年条件，“劝退”了不少开发商。

　　与此同时，上海地产主营业务包括旧改、保障房及租赁住房建设运营等，这类业务均为长周期项目，资金需求量十分大。或许上海地产出售闵行两宗地块，亦是资金压力下的自主选择之举。

　　据上海联合产权交易所8月13日信息，上海地产挂牌转让旗下上海虹权置业有限公司100%股权及债券、上海虹极置业有限公司100%股权及债权，挂牌起始总价43.2亿元。

　　两个项目公司均成立于2020年9月25日，次月，上海地产以上述两家企业作为拿地主体，竞得闵行区两宗商住地块。

　　同日，虹极置业以底价9.6亿元竞得闵行区虹桥商务区（G1MH-0001）单元III-F05-10地块，楼面价12185元/平方米。

　　根据当时的出让条件，两宗地块均位于虹桥商务区核心区，前者商业面积不大于40%，办公面积不小于60%，未来需引入发展商贸、创新科技型等产业的企业总部；而后者为纯办公性质，未来需引入发展新材料等产业的企业总部。

　　彼时，虹桥商务区写字楼的价格已经达到了3-6元/平方米/天，取其中间数4.5元/平方米/天，按照总建筑面积24.12万平方米计算，假设出租率达到100%，日租金达到108.57万元，月租金3257.1万元，一年租金收入为3.91亿元，即便加上建设、运营费用，上海地产拿下上述地块还算划算。

　　但细看下来，为了确保意向企业能够入驻虹桥商务区，两宗地块均设置了更为严苛的准入条件：竞得人在竞得地块后需要自持物业不少于20年。

　　另外，项目在取得规划竣工验收许可后，头部年实现税收不少于2000元/平方米的税收贡献，第二年实现税收不少于2500元/平方米的税收贡献，第三年实现税收不少于3000元/平方米的税收贡献，后续年度税收贡献保持稳定增长。

　　彼时，就有分析人士提到，上述地块的条件比较严格，限制比较多，所以导致地块热度不如预期。

　　如今，拿地不到一年，上海地产便将项目挂牌转让，或许这家企业在经过长时间考量后，仍旧对未来20年产生的不确定性感到忧虑。

　　但从另一方面来看，成功转手后，上海地产能够迅速回笼43.2亿元的资金，同时能够实现33.11亿元的债务出表。

　　“要进一步增强资金集中管理意识，提高资金使用敏感度；加快资金回笼，确保集团长期健康发展。”

　　在上海地产集团2021年经营目标运行年中分析会上，该公司管理层对下半年的资金管控提出了更高的要求。

　　上海地产成立于2002年，是经上海市人民政府批准成立的国有独资企业集团公司，注册资本300亿元。此前，上海地产旗下拥有另外三家地产平台，包括中华企业、金丰投资和中星集团，几个平台不可避免出现了同业竞争。

　　2015年，金丰投资被绿地集团借壳实现整体上市，随后，上海地产完成与中华企业的重组后，将200万平方米的土地储备、中星集团100%股权注入中华企业。

　　重组完成后，不少券商、评级机构在报告中提到，上海地产集团的土地储备丰富，推测未来有可能持续为中华企业注入资产。

　　因此，在上海地产后续的多次拿地当中，也被看作是母公司提前获取中华企业储备地块的意图，包括去年拿下的闵行区两宗地块。

　　只可惜，拿地以来，市场并未查询到上述地块相关的建设进展，地块亦未曾注入上市平台，如今，却被直接摆上货架。

　　事实上，自重组以来，上海地产就明确自己为政府功能类平台，主营业务包括城市更新建设、旧区及城中村改造、长租公寓建设运营、保障房建设运营管理、黄浦江两岸岸线综合开发和管理、大众养老、生态环境建设等业务板块。

　　这类业务均为前期投入较大、资金回流周期较长的业务，就导致企业沉淀更多的资金。与此同时，近两年来，房地产市场调控趋严，企业在拿地端、融资端、销售端均受到限制，而出售项目成为上海地产回笼资金蕞快的方式。

　　根据此前公布的上海地产2020年头部期公司债券募集说明书，2017-2019年度，上海地产营业收入分别为398.37亿元、481.14亿元和312.96亿元，报告期内波动较为明显。

　　截至2019年12月31日，上海地产审计合并资产总额为3020.54亿元，合并负债总额为1955.73亿元，合并所有者权益为1064.81亿元，其中归属于母公司所有者权益为905.83亿元。

　　此外，当年，该公司经营活动产生的现金流量净额由正转负，依旧处于较低水平。

　　本次拟被司法拍卖的股份为蓝光集团持有的公司无限售条件流通股约2.34亿股。

　　截至目前，公司及控股子公司对参股公司提供担保实际发生金额为186.30亿元。

　　保障性租赁住房坚持小户型、低租金，有利于缓解住房租赁市场结构性供给不足，早日实现新市民和青年人对于安居乐业的美好期盼。

　　年初开始轰轰烈烈的集中土拍试点，为何只进行了一轮就按下暂停键？而重启键又将以何种方式开始？

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