在工业用地日渐紧缺的背景下，部分园区开始收紧工业用地的出让。近日，北京经济技术开发区管理委员会发布《北京经济技术开发区加强工业用地管理提高土地节约集约利用水平的实施意见》(下称《意见》)，意见明确指出，将改变园区内工业用地的供应方式，由按最高出让年限50年出让转变为缩短年限出让、代建厂房及实行直接租赁试点三种方式，以加快开发区内工业用地流转，同时，还将探索工业用地退出机制。

　　《意见》指，在法定最高出让年限内，根据产业发展要求和用地单位经营情况确定工业用地国有建设用地使用权出让年限。出让年限一般不高于20年。期限届满时，用地单位若达到入区时承诺的经济指标，仍然正常生产并保持增长态势，可以申请延期使用土地。

　　由建设方通过出让或直接租赁方式取得工业用地国有建设用地使用权，建设标准厂房或者按照产业要求定制厂房，将厂房出租给入区企业。

　　经开发区管委会批准，开发区国土资源管理部门将开发区内工业用地国有建设用地使用权在一定期限内出租给入区的用地单位使用，与用地单位签订国有建设用地使用权租赁合同，由用地单位支付国有建设用地使用权租金。租赁年限一般为10年。期限届满时，用地单位若达到入区时承诺的经济指标，可申请续租。

　　《意见》还指出，将积极探索工业用地退出机制。对未达到法定收回条件的闲置、低效利用工业用地，建立土地收储资金制度，采取有偿收回、权益保留等多种途径处置利用，引导用地单位退出土地。

　　佛山顺德——顺德通过《顺德区国有建设用地使用权租赁和弹性出让暂行办法》，规定，工业用地、加油站用地租赁期一般不超过20年，加油站、加气站用地、经营性公用设施用地和公共建筑用地均可通过弹性出让方式供应。系广东第三个实行该政策的地区。

　　上海——《规划土地政策支持高新技术产业化，促进经济发展方式转变和产业结构调整若干意见》部分操作口径的通知”，提出，工业用地出让“年限在法定的工业用地最高出让年限内，可以结合企业特点，分别设定10年、20年、30年、40年、50年的出让年限”。

　　闵行开发区——在招商引资时，实行的不是一次性出让五十年土地使用权，而是与入园企业按照营业执照期限签订场地使用合同，一般为15或20年。在场地使用合同中规定了企业不能对场地自行转让，无论到期退出或不到期退出，只能退回园区管理机构。

　　根据国务院令第55号，工业用地土地使用权出让最高年限五十年。现各地普遍按最高年限五十年一次性出让工业土地。现行政策和法律规定当土地使用年限到期或“土地闲置超二年时”时，土地管理部门可以收回土地。但没有规定“土地使用比较效益低下”时，政府可以收回土地或必须转让。

　　当产业或企业的土地使用比较效益低下时，国家宏观上和外部环境要求开发区进行产业升级或二次开发(或称作为“腾笼换鸟”)。然而在具体操作层面上，五十年一次性出让的土地出让方式使土地使用权人拥有长期使用权。《物权法》等法律禁止任何单位非法中断土地使用权人的权益。

　　协商式的“腾笼换鸟”往往带来很长的时间成本，企业也并不愿意放弃已得的土地增值收益。这促使部分地区出台弹性供地的政策。

　　国土资源部最新数据显示，二季度，全国105个重点监测城市，商业、居住和工业地价分别为每平方米6044元、4799元和684元，工业地价仅为商业地价的11%和居住地价的14%

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