地市淡城更起 2023年1-8月房地产企业新增土地储备报告

　　观点指数 前7月50家企业拿地超4300万平，淡季土储增长节奏放缓 报告期内前50房企新增土地建筑面积4387万平方米，同比减少31.3%。保利发展、万科、华润置地新增全口径土地储备处于领先地位。7月新增全口径土地储备蕞高的企业为万科，其次为越秀地产和保利发展。

　　供应下降，深圳继续完善土拍规则 深圳宝安区新安街道A001-0212地块竞地价封顶后采用竞“现房销售面积”的规则，这是深圳首例；此外，深圳还加强了土拍市场限马甲的管理，要求“同一企业及其控股的各个公司，不得参加同一宗地的竞买。”

　　成交下降，国企份额提升 从权益拿地金额来看，报告期内城投、国企、民企和混改房企的占比分别为19.5%、55.8%、21.7%和3%。与上月相比，国企占比提高，主要原因在于本月成交减少，导致一线城市成交金额占比过半，约为55%，而当前一线城市的土地获取主体以国企为主，其次为本地城投企业。

　　政策引导下城更潮起，地方发行专项债券 山东《关于进一步提振扩大消费的若干政策措施》提出，年内统筹20亿元中央预算内投资和310亿元地方政府专项债券资金，支持棚户区改造、老旧小区改造配套基础设施建设。采取拆除新建、整治提升、拆整结合等方式，在符合条件的市分类推进城中村改造。

　　前7月50家企业拿地超4300万平，淡季土储增长节奏放缓

　　观点指数发布的“1-8月房地产企业新增土地储备报告”显示，报告期内前50房企新增土地建筑面积4387万平方米，同比减少31.3%。

　　其中，保利发展、万科、华润置地新增全口径土地储备分别为467.7万、368.5万以及282.5万平方米，处于领先地位。

　　单月来看，7月新增全口径土地储备蕞高的企业为万科，其次为越秀地产和保利发展，分别新增102.5、76.6和74.7万平方米。

　　从权益拿地金额来看，报告期内土地投资力度蕞大的房企为保利发展，对应拿地支出为669.1亿元。从其新拓项目公告来看，7月保利发展新获取了8个地块，供应淡季叠加行业盼强刺激情绪下预期悲观，多数房企月内土储增长节奏放缓，而保利发展的拓地动作在房企中相对积极。

　　保利发展持续的大力拓储亦体现在其销售表现上，根据观点指数发布的“2023年房地产企业销售表现”，截至7月末，保利发展已连续5个月保持全口径销售金额、权益销售金额榜首。

　　观点指数监测的一二三线城市数据显示，报告期内土地供应数量2326宗；供应土地规划建筑面积14008万平方米，环比下降48.7%，同比下降32.9%；供应土地起始楼面价1812元/平方米，环比下降2.1%，同比上升28%。

　　数据来源：Wind、观点指数整理

　　住宅用地方面，报告期内一二三线宗；供应土地规划建筑面积4518万平方米，环比下降49%，同比下降17.2%；供应土地起始楼面价4360元/平方米，环比下降11.6%，同比上升8.1%。

　　数据来源：Wind、观点指数整理

　　分城市能级来看，北京挂牌4宗地，均为早前预挂牌的地块，通州、延庆各1宗，昌平2宗。广州挂牌天河、花都、增城各1宗地，其中天河、花都地块属于第二批预公告清单中的项目，于8月中下旬出让，第二批清单中除三宗地调出清单外，其余地块均已挂牌；近期广州再挂出第三批预公告地块清单，包含12宗地，海珠区、天河区、从化区各1宗，番禺区、白云区各2宗，花都区5宗。

　　7月4日，深圳挂牌3宗涉宅地，其中2宗位于龙岗，1宗位于宝安，总出让面积4.06万平方米，起价46.32亿元，其中，宝安区新安街道A001-0212地块竞地价封顶后采用竞“现房销售面积”的规则，这是深圳首例；近期合肥、郑州、开封等城市亦表示，将推进商品房“现房销售”试点。

　　此外，深圳加强了土拍市场限马甲的管理，要求“同一企业及其控股的各个公司，不得参加同一宗地的竞买。”

　　报告期内，二线宗，供应土地规划建筑面积1437万平方米，环比下降49.6%，同比上升46.5%；供应起始楼面价6534元/平方米，环比下降9.3%，同比上升84.7%。

　　成都、苏州、长沙是报告期内的主要供地城市，其中成都2次宅地集中挂牌合计供应30宗涉宅地块，总起价228.8亿元。

　　报告期内，三线宗，供应土地规划建筑面积2941万平方米，环比下降47.5%，同比下降28.7%；供应起始楼面价2745元/平方米，环比下降0.5%，同比下降3.6%。

　　半年期节点过后，土地市场进入相对平静的休整期，供应节奏放慢。

　　据观点指数监测，报告期内一二三线宗；成交土地规划建筑面积12113万平方米，环比下降27.2%，同比下降44.3%；成交总价2178亿元，环比下降39.3%，同比下降53.7%；成交楼面均价1798元/平方米，环比下降16.6%，同比下降16.9%。

　　数据来源：Wind、观点指数整理

　　住宅用地方面，一二三线宗，成交土地规划建筑面积3309万平方米，环比下降24.8%，同比下降41.5%；成交总价1757亿元，环比下降39.4%，同比下降54.6%；成交楼面均价5309元/平方米，环比下降19.5%，同比下降54.6%；平均溢价率5.62%。

　　分城市能级来看，一线城市北京、上海、广州共成交21宗地，平均溢价率7.2%，其中顶价成交12宗，底价成交8宗，另有一宗低溢价成交。

　　回顾上海第二批供地的首轮情况，15个地块中的10个竞至封顶价成交，收金405.47亿元，平均溢价率7.8%，目前仍是房企投资意愿蕞高的城市之一。此次供地中地价蕞高的闵行区华漕镇MHP0-1402单元地块由华发股份摇号竞得；此外，华发与招商蛇口联合体成为上海静安北站新城地块实施主体，项目房地联动价达到21万元/平方米。

　　二线城市住宅用地成交对比上月降幅较大。期内主力土地成交城市包括宁波、长春、南京等。其中，宁波共成交11宗宅地，出让建筑面积97万平方米，总成交价115.1亿元，平均溢价率3.4%。

　　值得注意的是，7月21日，得力房地产有限公司以底价2.75亿元竞得宁海县桃源街道一地块，地块将建设团购房屋作为城市更新项目的调产储备用房。2022年以来，得力集团以得力房地产有限公司、湖州玖和置业有限公司等多个主体在宁波宁海县、湖州吴兴区、长兴区等多个地区竞得了8宗宅地。

　　三线城市住宅用地成交小幅下降，价格上升。报告期内主要土地成交城市包括台州、茂名、盐城等。

　　观点指数统计7月一二线城市住宅用地竞得企业类型发现，本月国企拿地依然位居前列，从权益拿地金额来看，报告期内城投、国企、民企和混改房企的占比分别为19.5%、55.8%、21.7%和3%。

　　与上月相比，国企占比提高，主要原因在于本月成交减少导致一线城市成交金额占比过半，约为55%，而当前一线城市的土地获取主体以国企为主，其次为本地城投企业。

　　政策引导下城更潮起，地方发行专项债券

　　城市更新方面，据不完全统计，截至8月11日，17家企业在城市更新业务上有新动态，包含项目启动、规划调整、合作签约、项目股权交易等。

　　观点指数认为，《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》出炉之后，各地城市更新推进更加积极。政策方面，近期深圳、广州、武汉、四川等地均有关于积极推进城市更新的表态或相关政策、法规出台，其中武汉在市政府常务会议中表示，要全面摸排城中村底数，聚焦账怎么算、钱怎么用、地怎么征、人和产业怎么安置等关键问题，谋实项目、创新模式，优先对群众需求迫切、城市安全和社会治理隐患多的城中村进行改造。

　　项目方面，贵阳市城市更新事务中心推介了112个城市更新项目，年内计划新开工棚户区改造4.1万户、建成3万户，老旧小区改造4万户，背街小巷改造256条。

　　另外，广州年内第五个城市更新招商项目挂网，为黄埔区夏港街墩头基旧村改造项目。值得注意的是，年内广州招商的5个城市更新项目中三个为黄埔区的村改项目，两个为花都区的工改项目，其他区暂无公开招商项目。其中，已成交的项目2个，为文冲（渡头、文元、江北片）旧村改造项目和花东镇象山村村级工业园项目。

　　资金方面，上海决定发行2023年上海市政府棚改专项债券（二期）——2023年上海市政府专项债券（十一期）、2023年上海市政府棚改专项债券（三期）——2023年上海市政府专项债券（十二期），发行金额分别为8亿元和23.5亿元，合计31.5亿元。

　　此外，山东《关于进一步提振扩大消费的若干政策措施》提出，年内统筹20亿元中央预算内投资和310亿元地方政府专项债券资金，支持棚户区改造、老旧小区改造配套基础设施建设。采取拆除新建、整治提升、拆整结合等方式，在符合条件的市分类推进城中村改造。

　　从上述事件来看，未来地方或将加大力度筹集资金用于城中村改造。

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