2021年9月29日，《上海市建设具有全球影响力的科技创新中心“十四五”规划》发布。规划提出，到2025年，上海市全社会研发经费支出相当于全市生产总值（GDP）的比例达到4.5%左右，其中,基础研究经费支出占全社会研发（R&D）经费支出比例达到12%左右。全市高新技术企业数量突破2.6万家，战略性新兴产业增加值占GDP比重达到20%左右，技术合同成交额占GDP比重达到6%左右。外资研发中心累计达到560家左右，公民科学素质水平保持全国领先。

　　上海市的产业园区作为建设“科创中心”的蕞主要的载体和物业形式，将会成为上海市建设具有全球影响力的科技创新中心的主要受益者。

　　从上海产业园区的发展现状布局来分析发现，上海目前现状的产业园区主要有位于浦东的张江、金桥、外高桥、陆家嘴软件园、漕河泾浦江，以及浦西的漕河泾、临空、市北和紫竹，新江湾城等子市场板块。我们将对于这些主要产业园区的大宗交易投资的情况进行重点分析。

　　从上海产业园区的大宗投资交易的子市场来看，漕河泾以其临近市区的区位优势，具有方便的轨道交通的可达性优势，以及拥有漕河泾印象城等大型商业的配套优势，成为投资的新热点，投资成交数量占到2021年可甄别的上海产业园区大宗交易总数的40%的比例。

　　除此之外，张江、杨浦的新江湾城板块、闵行的紫竹板块也较为活跃，各占到今年整个大宗投资总数的20%。

　　从成交的时间来看，上海产业园区大宗交易都集中于今年的上半年，特别是今年3-4月份的成交高峰期。

　　数据来源：易居CAIC资本市场部

　　从上海产业园区大宗投资交易的出售方的来源来分析，2021年至今，100%全是国内的企业，例如东久中国、上海漕河泾开发区高科技园发展有限公司、中航资本控股股份有限公司等。

　　而从今年上海产业园区的大宗投资交易的收购方的来源来看，外资的购买方主要是机构投资者、开发商，例如德国安联保险、韩国国民年金公团、新加坡凯德集团等，占据总投资宗数的40%，其收购目的主要是投资。

　　然而，今年国内的收购方（交易宗数占60%比例），主要是以自用为主的买家，例如，嘉汇医疗、上海移远通信技术股份有限公司、上海复旦微电子集团股份有限公司等。

　　数据来源：易居CAIC资本市场部

　　同期的主要产业园区大宗投资交易中，成交面积区间在20,000平方米以下，占总交易数量的40%，这主要是自用买家的收购项目的体量相对较小。

　　此外，而机构投资者所收购的项目的体量较大，主要是在50,000-100,000平方米的面积区间，交易占总交易数量的40%，另外，20,000-50,000平方米的交易占总交易数量的20%。

　　数据来源：易居CAIC资本市场部

　　2021年的上海市产业园区大宗投资交易总金额中：

　　3亿元以下的，以及10亿元以上各占40%。

　　3-10亿元的交易总金额占20%的较小比例。

　　3亿元以下和3-10亿元的区间，二者相加为60%，是自用买家的主要投资总金额。

　　而机构投资者的投资交易，主要是在10亿元以上的投资总金额。

　　数据来源：易居CAIC资本市场部

　　根据易居克尔瑞的数据，2021年以来，上海已经有多个产业园区的大宗交易成交案例，市场较为活跃，反映出投资者对于产业园区的投资热情，主要成交项目举例如下：

　　2021年3月，德国安联保险&韩国国民年金公团以股权收购方式，从东久中国收购星创科技广场90%的股权，该项目位于浦东新区张江板块的申江路5005弄，交易面积约86,000平方米。

　　2021年4月，新加坡凯德集团从中航资本控股股份有限公司收购德利迅达数据中心产业园区，该项目位于上海市闵行区紫竹板块颛桥镇新源路1188号，交易面积75,000平方米。

　　除了机构投资者持续关注上海的产业园区以外，2021年以来，以自用为收购目的的产业园区收购交易也相当活跃，例如：

　　2021年3月，高端医疗机构嘉汇医疗收购泰科电子有限公司泰科电子上海科技园东区，建筑面积22,448平方米，该项目位于上海市徐汇区漕河泾板块的桂平路668号。

　　2021年4月，上海移远通信技术股份有限公司从上海漕河泾开发区高科技园发展有限公司收购上海绿洲科技三期的B区5幢，该项目位于上海市闵行区田林路 1016 号三期，属于漕河泾产业园区板块，成交面积为5,430平方米。

　　2021年4月，上海复旦微电子集团股份有限公司收购位于上海杨浦区新江湾城板块的湾谷科技园园区部分面积，该项目位于杨浦区国权北路1688弄，成交面积为6,772平方米。

　　随着产业园区开发商的开发水平的提升，预计未来上海产业园区新增供应项目将具备更高的硬件品质和建筑规格，以及更加成熟和完善的运营管理，将会有效提升产业园区的整体水平。按未来供应的子市场来看，漕河泾、张江、金桥、临空板块仍将是市场的热点。

　　从需求方面来看，预计未来几年对于产业园区需求将保持强劲，特别是由于《上海市建设具有全球影响力的科技创新中心“十四五”规划》的实施，上海市政府为了实现建设具有全球影响力的科技创新中心的战略目标，预计将会继续加大对于科技研发的投入，大力扶持科技企业发展，集聚科技创新高端要素，培育科创能力，这些举措将会极大推动对于产业园区的需求。

　　同时，预计互联网信息技术、生物医药企业，以及新经济产业，包括新能源汽车、工业机器人、笔记本计算机、3D打印设备、集成电路等，将继续在研发持续投入并扩大其规模，这些产业预计也将加大对于产业园区的需求。

　　预计未来几年，上海产业园区的投资需求将呈现不断上升的趋势，特别是具有较高硬件品质，可满足研发中心的环评要求，拥有成熟的配套设施，以及方便城市轨道交通系统的项目，不但国内投资者将会继续作为投资市场的重要的买家，而且产业园区良好的投资前景，预计也将更多受到有远见的海外投资者的关注。

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