改革开放以来，产业园区行业伴随着我国经济快速发展。标准化厂房、创业大厦、孵化器、产业综合体等产业地产逐步兴起，使得园区开发已不仅仅是招商引资的载体，产业地产开发和运营本身就成了一种业务，造就了众多的产业地产开发商。

　　2020 年 7 月，国务院出台《关于促进国家高新技术产业开发区高质量发展的若干意见》，明确提出：到 2025 年，形成一批自主可控、国际领先的产品，涌现一批具有国际竞争力的创新型企业和产业集群，建成若干具有世界影响力的高科技园区和一批创新型特色园区。

　　做大做强特色主导产业也成为重点工作内容：国家高新区要立足区域资源禀赋和本地基础条件，发挥比较优势，因地制宜、因园施策，聚焦特色主导产业，加强区域内创新资源配置和产业发展统筹，优先布局相关重大产业项目，推动形成集聚效应和品牌优势，做大做强特色主导产业，避免趋同化。

　　随着市场环境的趋严，产业地产销售模式越来越难。CRIC 数据显示，全国重点区域单项目去化规模区间为 2-4 万平方米，出租流速为 2-5 万平方米 / 年 · 项目。

　　在这其中，长三角园区销售去化中年去化 5 万平方米以上的仅占 2.21%，大部分年去化 2-3 万平方米；珠三角园区销售去化中年去化 5 万平方米以上略高于长三角区域为 2.65%，大部分年去化同样在 2-3 万平方米水平。

　　在去化慢、限售严、要求高、罚则重的当下，销售模式越来越难，产业地产已从销售到运营模式。未来的产业地产发展不仅仅局限于开发层面，更加看中的是全流程精细化的管控，产业投资、产业培育、招商运营、产业生态等等成为重点狙击内容。

　　据 CRIC 统计，2021 年新能源汽车制造业拿地面积占比 30.90%，汽车制造业（含新能源汽车）拿地面积占比 53.87%，从产能上来看，2021 年底全国新能源车总产能已达 3000 万辆，总保有量 784 万辆，然而当年总销量 350 万辆，产能过剩警钟已然敲响。但未来还有大量的汽车公司拿产业园继续做新能源汽车。

　　据 CRIC 统计，研发总部类项目配套面积中商业、员工宿舍、会议中心排名靠前，生厂厂房类项目配套面积中商业、经营性餐饮、员工宿舍排名靠前，研发总部及生产厂房类配套投资回报率分别为 5.1% 和 3.4%，回报率较低。

　　也正是因为如此，近年来，特色产业园受到各地的广泛关注，各城市纷纷以特色产业园建设来推动城市产业的持续升级。

　　从头部个国家高新技术产业开发区—北京市新技术产业开发试验区（现为北京中关村海淀园）经批准成立至今，已经过去三十多年，做大做强特色主导产业已成为经济发展的新引擎。

　　2021 年 4 月，上海全球投资促进大会对本市 40 个特色产业园区进行了整体推介（包括首批 26 个和新增第二批 14 个）。

　　上海瞄准科技前沿和产业高端，以高品质园区建设推动高质量产业发展，实施 特色产业园区提升计划 ，着力打造优势更优、强项更强、特色更特的园区经济。特色产业园区聚焦集成电路、生物医药、人工智能等关键领域核心环节，加强源头创新，强化产业引领，着力建设产业发展新高地和产城融合新地标。

　　根据《广东省制造强省建设领导小组办公室印发（关于组织申报省产业园和特色产业园的工作方案）的通知》（粤工信园区函（2020）952 号）的规定，申报特色产业园的基础条件需满足主导产业符合战略性产业空间布局，已具有一定的产业规模、产业集中度，仍有进一步集聚发展的潜力 ; 引进相关行业龙头企业，产业链配套相对完善 ; 园区具备承载战略性产业集聚发展的基础和条件等；同时为保障特色产业园的发展，申报特色产业园所在地政府应注重对园区及特色产业的培育建设，建立相应的统筹协调机制，并配套专项政策。

　　不仅如此，区（县）级政府更是纷纷出台扶持政策，推动本地区特色产业园的建设。如青浦区 2021 年 7 月发布《青浦区特色产业园区（平台）创建认定及发展扶持管理办法》，对认定为区级特色产业园的一次性给予扶持 60 万元；对由区级特色产业园区（平台）升级成功认定为市级特色产业园区的，再给予扶持 40 万元；对由市级特色产业园区升级成功认定为国家特色产业园区的，再给予扶持 100 万元；对直接成功认定市级特色产业园区的，一次性给予扶持 100 万元；对直接成功认定国家特色产业园区的，一次性给予扶持 200 万元。闵行区 2021 年 8 月发布《闵行区关于加快特色产业园区建设的实施意见》，对认定为特色产业园的给予宣传力度、提容改造、平台建设、优化服务、租税联动等方面的扶持。

　　在对全国 564 个产业园区运营数据进行比较后，我们发现各级城市差异巨大。

　　在这其中一线 元 / 平方米 / 天，租金 1.5 元以上的占比达 58%，平均入驻率也蕞高，达 80-100%，有 67% 的园区入驻率达 80-100%；二线 元 / 平方米 / 天，租金 1-1.5 元的占比蕞高，达 54%，平均入驻率 70-80%；三四线城市不仅租金较低，入驻率也较低。

　　我们认为未来运营应该强调两个方面：头部，轻重结合，轻资产和重资产结合。第二，强调国民共进，产业园做好不是国家队一家的问题，也不是民营企业可以搞成的问题，蕞好民营企业和国家队结合在一起，发挥国家队政策上、资源上、融资上的优势，结合民营企业运营上的优势，国民共进，轻重结合。这样结合在一起，未来空间可能更大一些。

　　值得注意的好消息是，截止 2021 年 12 月 26 日已经发行了 6 支公募 REITs，平均涨幅 28.3%，蕞高涨幅 40.1%。当产业园的运营空间和退出方式都成熟后，产业园也将成为第二曲线中一条重要的赛道。

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