上海第三批次土拍，俨然变成一场国央企争霸赛，而招商蛇口无疑又是大赢家。

　　凭借本轮101.61亿拿下2幅地块，招商蛇口今年在上海已斩获5幅地块，拿地金额超过142.06亿，持续发力土拍。

　　与此同时，今年前三季度，招商蛇口在上海做到了全口径、操盘金额、权益销售金额、操盘面积全面第一，继续领跑市场。

　　兵家必争的上海市场，招商蛇口凭什么坐稳第一？今天总爷就来和大家一起分析一下。

　　2003年，招商蛇口进入上海，接连打造了中环华府、虹桥华府、公园2040等多个项目，项目大多集中在宝山、浦东的郊区。

　　2016年，招商蛇口在上海销售榜排第15名。

　　2017年，招商蛇口提出“重返上海”战略，围绕城市大规划，开始强化对上海的布局。

　　接下来，招商蛇口在大虹桥、自贸区，五大新城打造了不少网红项目，“重返上海”后的3年里，招商蛇口在排行榜上一度冲上第7名。

　　2021年，招商蛇口提出“重返上海心”的战略，产品布局开始转而重仓城央。

　　短短一年内，招商蛇口在虹口北外滩，接连推出3个“玺”系产品，招商云玺、招商外滩玺、招商虹玺。

　　2022年，招商蛇口继续在城央扩大影响力，在静安中兴城打造了“天汇世纪玺”，在普陀打造了 “苏河玺”、“天汇玺”，在徐汇滨江布局了“汇元玺”。

　　2年内7个“玺”系产品的布局，地段也从内环内扩展到一江一河，站稳了上海城央。

　　同时，招商蛇口在上海的销售额也开始蹿升。2021年排名还在第6位的招商，2022年就直接坐稳了第一的位置，并保持至今。

　　同时，对于郊区热点板块，招商蛇口布局也更加精准，要么价格优势明显，要么板块供应稀缺。

　　比如说，闵行的招商象屿公园1872，联动价5.2万/平，周边项目都卖6万+，因此8次开盘8次日光，1年内就卖了2299套房源，销售金额高达131亿元。

　　精细化布局的产品，大多都不愁销量，招商蛇口“快拿快消”的策略也更加得心应手。

　　今年前三季度上海项目销售排名中，招商蛇口参与的项目，占据了前10中的3席。象屿招商公园1872项目，更是成为今年上海第一个“百亿单盘”。

　　收获市场认可的招商，也就更敢下功夫去抢热门地段。

　　在上海的今年第三批次土拍上，招商蛇口花费73.86亿拿下浦东三林地块，这也是这轮土拍成交总价第二高的地块。

　　现在看来，“重返上海心”的战略，让招商蛇口的资金形成了一个良性循环。

　　过去在上海单单凭借“倒挂”优势就能让购房者买单，现在“品质”被提及的频率则越来越高。

　　房企都在卷品质，招商蛇口是如何做到脱颖而出的？

　　招商产品的选材和设计，都高出区域水准。

　　1.更有特色的设计，更舒适的体验

　　招商住宅，会根据项目所处的群体、环境来做社区规划。

　　静安世纪，作为上海的首个准“玺”系项目，结合市北高新园区的界面，用“现代、轻盈、度假、酒店”等关键词来定义项目。

　　除了酒店式的入口空间、将公共绿化引入社区外，项目还打造了度假酒店式景观空间“PARK 9境”。

　　标志性的中央水景“彩云追月”，用现代手法演绎亭台楼阁水榭、山水融合。

　　通过一条彩云般的回家道路上，能够感受到山水融合的空间场景，曲径通幽、步移景异、小中见大。

　　面向年轻改善群体的产品，招商也深度钻研了客户的喜好。

　　比如招商虹桥公馆二期，设计了度假酒店式花园，四季高大的乔木与1000㎡的社交草坪，再搭配约600㎡的水景，营造出一个森林与水景完美融合的花园美景。

　　为社区生活增加更多互动，也让社区生活更有活力。

　　2.更下功夫的选材，更立意的审美

　　招商外滩玺的立面采用大面积玻璃、铝板，基座则是石材，这些材料让项目有了历久弥新的属性。

　　设计上，通过经典三段式融合极简现代构图手法，勾勒出招商外滩玺的建筑形态，光是建筑的实体模型前后就历经了数十次打磨。

　　最终展现极其舒展的立面形态，与北外滩天际线交相辉映。

　　3.更具匠心的细节，更安心的交付

　　在购房者更为看重的交付品质中，招商更是不惜成本地下功夫。

　　近期，招商外滩玺预看房活动开启，一进入社区你就能从其中的各种细节，看出产品的匠心。

　　比如说地库，车子驶入后坡顶与两侧的第一排呼吸灯应势亮起，接着灯环组感应、依次打亮坡道。

　　地库玄关的景墙采用折线石材，与星空顶的设计相得益彰。

　　车库玄关吊顶选用古铜色镜面不锈钢，地面采用自流平地坪+聚氨酯超耐磨罩面，处处彰显细致用心和品质追求。

　　地库大堂内深浅配色瓷砖、古铜拉丝金属线条的点缀、木纹转印铝板、艺术玻璃背景墙与皮质沙发、休憩区的植物背景等每一处细节，都是招商蛇口上海公司匠心的缩影。

　　看过这些招商的项目，再对比一些同价位段项目，都能感受到招商花在产品上的功夫。

　　其实不管市场怎么变，行业的基本逻辑没有变，还是提供好产品。重返上海的招商，一直在踏踏实实做好这件事情。

　　除了进军城央地块、主抓产品之外，招商蛇口还非常热衷于合作开发。南昌市政、象屿、保利发展、港中旅等房企，都曾和招商在上海合作过。

　　2022年，招商在上海斩获10幅地块，9幅地块是联合拿地，占比高达90%，仅有1幅地块是独自操盘。

　　今年也一样，招商至今斩获5幅地块，3幅地块联合拿地，仅有2幅地块是独立操盘。

　　这种模式显而易见的好处，就是实现在上海实现最大面积覆盖。

　　而且凭借这一手交朋友的本事，招商蛇口能有更充裕的资金，去经营那些具有更高溢价的项目。

　　例如，现在备受关注的弘安里项目。

　　2021年，招商联合体以42.2亿拿下弘安里80%股权，年底又引入了绿城，整体是由招商、绿城、上海地产联合打造。

　　这幅地不大却很特别，有需要保护的历史建筑，产品为容积率1.1纯别墅，面积最小290㎡起，合计45套。隔壁项目的联动价已经来到了21万/㎡。

　　这类项目虽然拿地成本高，但是往往初始定价就有着很高的利润。

　　此外联合操盘同样也有利于项目引流，国央企合作极具客户吸引力。

　　例如招商蛇口与象屿联手打造的星耀翠湾，项目位于周浦，今年4月土拍以16.2亿斩获的地块，仅仅6个月之后项目就要开始认购了。

　　同月，与南昌市政在周浦联合拿地打造的公园1872，早在9月就首开，224套房源超过450组认购，目前二期也在火热认购中。

　　这两年，房企都在高喊“活下去”，招商蛇口却不声不响地在上海扎稳了脚跟。

　　招商是如何在竞争激烈的上海坐稳第一？凭借的也就是三步走！

　　第一步，积极在城央和重点区位精准拿地；第二步，从项目规划设计到产品交付，猛抓产品品质，修炼好内功；第三步，通过合作开发扩大市场份额，提高资金的利用率。

　　精准切入市场、提供更优质产品、合作提高效率，招商坐稳上海第一背后，每一步都走得很稳健。

　　现在行业都在谈重返一二线，招商在上海的三步走，也给想扎根核心城市的房企，提供了不错的发展思路。

　　对于招商坐稳上海第一，大家怎么看？欢迎点赞、留言一起讨论。

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