“加快发展保障性租赁住房”成为是党中央、国务院为缓解新市民、新青年住房困难作出的重要决策部署，也成为了“十四五”时期住房建设的重点任务。对于发展保障性租赁住房来说，将旅馆、酒店、商业办公楼、厂房、仓库等非住宅改建成租赁住房，或者将非住宅用地改成租赁用地建设租赁住房也是有效的供应方式之一。对于“非改租”的物业改造，住房和城乡建设部2021年5月印发了《关于集中式租赁住房建设适用标准的通知》，多地也进一步明确了相关政策及建设标准，规范租赁企业改造行为，各地经过改造的“非改租”项目也一一落地。

　　在存量商办较多的城市中，“非改租”可以有效供应保障性租赁住房房源，盘活国有企事业单位存量资产。有效利用空置商办、厂房和酒店等物业，在城市核心位置及产业园区配套，帮助新青年、新市民实现“住有所居”。

　　1、城市商办物业去化周期逐年增长，存量时代已经到来

　　随着城市物业野蛮增量扩张时期的逐渐结束，城市存量时代已经到来。人口红利和城镇化红利逐步消退，而在更细分的商办市场，2021年全国的商办用地供应和成交量出现明显的降温，全国300城共推出商办用地2.67亿平方米，同比下降15.6％，成交2.08亿平方米，同比下降21.2％。而从全国存量市场来看，截止目前，全国一线及强二线万平方米，商办存量市场巨大。

　　现在的存量办公楼普遍存在供给侧产品服务与需求端脱节的问题，运营效率低下，难以适应企业发展。如何通过技术创新、产品创新、服务升级去进行存量地产更新，解决上述问题，将成为未来商办地产发展的主要抓手。在城市更新背景下，存量物业如何结合自身条件，改造为更被市场接受的产品是当前各方关注的重点。近年来，从中央到全国各地都在加大保障性租赁住房的建设力度，并且相继出台了一系列的保租房筹建配套政策，“政策性租赁住房筹建”、“租赁住房补贴”、“积极落实人才安居工程”等措施在各地屡见不鲜。在保租房政策的层层加码下，为存量物业改租赁产品的“非改租”迎来发展的新机遇。

　　图：截止2022年5月全国重点城市商办库存量情况（单位：㎡）

　　聚焦一线及新一线城市的商办存量情况来看，整体的城市商办去化周期较长，商办资产在一线万方。其中，上海的存量库存面积逐年攀升，至2022年库存已超1600万方，去化周期需要足足110个月，其他三个一线城市的去化周期也均超过50个月，大量存量商办存在空置现象。

　　新一线城市中的南京、长沙和苏州等城市，存在同样的商办去化问题，仅少数城市如杭州和成都商办去化周期相对较低。在存量更新时代下，越来越多城市首个“非改租”认定项目落地，租赁住房能够助力存量资产重新激发运营活力。

　　表：2022年一线及新一线城市商办库存及去化情况

　　2、城市存量资产改造，助力新增保障性租赁住房供应

　　党中央将保障性租赁住房作为“十四五”时期住房发展的重点，各城市纷纷制定“十四五”保障性租赁住房供应目标。一线万套，新一线城市的供应套数也基本超过15万套。

　　各个城市利用不同渠道完成新增保障性租赁住房的目标，而对于拥有大量存量物业的一线及新一线城市而言，存量商办改建租赁住房成为完成供应目标的方式之一。由于一线及新一线城市核心位置土地资源较为稀有，且新建租赁用地耗时较长，核心地段的存量商办改造成为省时省钱省力的方式。提高了存量资产的租金收益率，也让新青年和新市民能够租得到租得好。

　　许多存量商办改建租赁住房，是各地包租运营的住房租赁运营商进行改建运营，存在许多问题及安全隐患，经过国家对租赁住房政策上的大力支持，各地加速了“非改租”政策细则的落地。“非改租”政策规范了非改租项目的改造和建设技术以及户型划分、加强了监督管理、增加了项目的财政补贴。

　　对无序发展的住房租赁市场进行引导，从空间建筑设计、消防安全改造等方面进行标准化规定，规范了各项“非改租”的政策细则和实施方法。真正将政策落实到项目上，给予非改租项目财政补贴，并在租客公积金支付租金上提供方便。

　　表：2021年以来各地非改租政策梳理汇总

　　来源：政府官方网站、CRIC租售整理

　　各地多渠道推进建设“非改租”项目

　　1、国有企事业单位存量资产改建租赁住房

　　在非改租的项目中，利用国有企事业单位的存量资产改造建设租赁住房，是增加房源的方式之一。2020年7月30日，合肥出台《关于非住宅改建为租赁住房工作的通知》，首次允许部分非住宅存量用房改建为租赁住房。

　　承寓·城市华庭是合肥“非改租”项目的典型案例之一，是首批合肥市非改租相关政策出台后完整履行审批手续的项目，目前已经完成改建建设入市运营。

　　承寓·城市华庭该项目位于合肥市区包河区，而中心城区位置的租金价格通常较高，新青年和新市民对租金承受能力较差。承寓利用该地原本的省住建厅的办公用房，租赁后改造成57间租赁房出租，开业即获得80%的出租率，满足新青年和新市民的租赁需求同时减轻了他们的租金压力。

　　由国有企事业单位盘活存量资产进行非住改租，往往由于物业本身限制，提供的房源数量通常较少。部分非改租房源由于改造时间较早，因此产品品质相对稍弱，但部分房源位置较好，因此相对合理的租金仍能吸引许多租客。

　　② 谊·魔方公寓上海吴泾华师大店

　　谊·魔方公寓上海吴泾华师大店是上海闵行区首批非居住存量房改建与转化租赁住宅（长租公寓）项目之一。位于闵行区龙吴路5395号，这里曾是上海著名的吴泾工业区，该项目前身为上海华谊旗下上海氯碱化工股份有限公司集体宿舍，始建于上世纪80年代。在改造之前这里已空置两年之久，园区内部环境长期无人管理，房屋内外条件极差。

　　表：谊·魔方公寓上海吴泾华师大店项目信息

　　随着吴泾的板块发展，已聚集了包括紫竹国家高新技术产业开发区、上海交通大学和华东师范大学在内的各类高新企业和高校。华谊集团联合魔方盘活存量工业厂房存量资产，打造住房租赁项目，该项目由5幢独栋物业构成，原本的两栋宿舍楼，一栋食堂以及一栋浴室全部改造为房间，原本的锅炉房则改造为一个有近300平方米的公共区域，改造后总房量323间。

　　上海首批有完善非改租规则的项目已陆续入市，经过对非改租房屋设计规则的规范，以及魔方这类对长租公寓具有较为丰富运营经验的运营商的管理，产业园区附近的非改租项目吸引了更多追求“职住平衡”居住范围靠近工作地点的租客。

　　图：谊·魔方公寓上海吴泾华师大店

　　路劲隽寓位于嘉定区安亭镇，项目为重资产模式，位于路劲地产于2013年成交的嘉定区安亭镇于塘路以东、昌吉路以南地块，地块原本是由路劲地产的自有商住地块的商办，后改建为租赁住房对外出租。作为开发商利用商办用地建造的租赁住房，产品品质较为优秀，且具有多个主题大厅，拥有比普通的非改租项目更加优秀的居住体验。

　　项目位于地铁11号线米处，交通较为方便，且自带超大面积商业，配套设施较为完善，位于嘉定安亭产业核心区，项目周边汽车产业园区众多，客源大多来自产业园区的员工。

　　商办改建租赁住房成为了部分开发商处理闲置资产的方式之一，改建租赁住房能够获取租金收益，同时，未来随着租赁住房退出路径的逐渐清晰，将有越来越多的资产进入租赁住房行业。在部分二三线城市商办空置率较高，改建租赁住房成为可靠的出路。

　　城方活力社区·江月路店是由上海城方负责运营管理，2021年城方活力社区·江月路店获取了不动产权证书，该项目正式成为上海乃至全国首例存量商办转性70年产权R4租赁社区，是上海首例非居住存量房屋改建和转化租赁住房项目。

　　表：城方活力社区·江月路店项目信息

　　城方生活社区·江月路店的建筑前身是建于上世纪90年代的办公大楼，经过上海城方的现代化建设改造后，打造出的优质产品。与通常的商改租项目不同，采用的是民水和民电收费标准。未来随着非改租政策的实施，越来越多的项目通过认定进入保障性租赁住房体系中，商办、工厂改建的租赁住房也能有民水民电的收费标准。

　　① YOU+国际青年社区-继园东社区

　　广州继园东“工改租”项目是省内首个有合规“出生证”的非住改租赁改造项目。项目总建筑面积4787.86平方米，总投资1374万元，贷款融资1070万元，共打造167套租赁住房，以精致宜居的30平方米左右单间户型为主。

　　表：YOU+国际青年社区-继园东社区项目信息

　　YOU+国际青年社区-继园东社区项目共有167间房源，前身是广州轻工工贸集团的一座仓库，已经荒废了几十年。建行牵头，提供低息贷款服务，建信住房公司负责改造，广州城投、优家公司负责运营管理，成功盘活老旧库房。

　　作为广州首个手续齐全的“工改租”租赁住房项目，租客可以享受以住房公积金的方式直接支付租金，相比广州公积金租赁提取每月900元的额度，该项目更能够吸引租客。该项目也是完善了消防备案、设计规划与民用水电气变更、施工报建等手续的非住改住租赁项目，为未来“非改租”项目的改建提供了经验。

　　图：YOU+国际青年社区-继园东社区

　　润家乐璟东景生活社区社区是由政企银合资成立的苏州工业园区润家住房租赁服务有限公司改造建设的长租公寓，为解决产业园区内企业员工住宿需求为目的集宿式大型社区项目，致力于提升城市基层劳动者的居住品质和获得感。

　　表：润家乐璟东景生活社区项目信息

　　项目位于苏州工业园区内，客源大多来自于工业园区周边制造业和服务业人群，项目的房源数量共3700间，可容纳共4700人。项目在14年划为国资，是产业园区的配套企业公寓，在2018年经过过润家的改造建设成为润家乐璟东景生活社区。该项目也是为产业园区的职工量身打造，经过三批次改造翻新，建设了企业宿舍和白领公寓，充分满足了“一张床”、“一间房”、“一套房”的差异化需求。

　　润家通过政企银合作，发挥了各方优势对产业园区配套住宿进行改建升级，提升了园区内员工的居住品质。相比改造前较差的环境和品质，润家打造的长租公寓品质更佳且配套商业完善，给予了居住的员工有尊严的居住环境。

　　“非改租”项目的改建经过了政策的规范，从无序发展走向了有序安全的发展方向。各地在加速保租房供应的目标下，对存量闲置资产进行改建，加速了“非改租”项目的认定，对新改建项目建设设计的规范。“非改租”能够充分利用城市存量资产、企事业单位的闲置资产，在城市核心地段，为新青年和新市民提供品质较高且租金相对合理的居住体验。

　　“非改租”作为提供保障性租赁住房的供应来源之一，各地在政策和资金方面都加大了对“非改租”项目的支持，随着“非改租”项目在安全和品质的不断提升，未来“非改租”项目将承担更多有需要的新青年、新市民的租住生活。

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