闵行蕞失落的应当是老闵行地区了。

　　在《闵行区总体规划（2035）》中，圈定了7个重点发展区域，都与老闵行关系不大。

　　市级中心给莘庄、大虹桥也就算了，5个区级中心都没有老闵行。

　　如果要回到40年前，老闵行一定是绝对的主角，你们7个一起上都不怕。

　　老闵行指的是与上海县合并前的闵行区，大致相当于现在的江川路街道。

　　这片区域原先是上海县闵行镇，远离市区又靠近黄浦江，所以建国后从市区搬过来不少工厂。

　　一方面这些工厂存在污染，另一方面当时全国学习苏联，苏联的卫星城模式就也被搬了过来。

　　老闵行就是新中国头部座工业卫星城。

　　随着工厂一起搬迁过来的是大量的工人兄弟，这些“市区移民”的到来促使当地迅速城市化。

　　60年代闵行一条街建成，道路宽阔，商店林立，迅速成为全国标杆，毛、刘、周都曾经过来调研。

　　为了服务好这些工人兄弟，这里建设起了上海第五人民医院，郊区独一份。

　　不仅如此，这里还形成了完整的教育体系，至今闵行一、二、三中都还在这里。

　　为了与市区同步，这里修建了剧院、少年宫、文化宫等等，整个就是一个浓缩的独立城市。

　　更重要的是，这里居民是城市户口。1959年12月，闵行镇升级为闵行区。

　　当时城乡二元化，城市户口在福利上远超农村。

　　1964年甚至将这片区域划为徐汇区，成为徐汇的一片飞地。在大虹桥、莘庄都还是农村户口时，老闵行率先城市化。

　　1992年上海县与闵行区合并，闵行区的名字保留下来。

　　合并后老闵行的地位开始直线下滑。

　　由于是市区飞地，老闵行的城建与市区毫无二致。

　　这里的工人新村诸如红旗X村、鹤北新村与徐汇的老房子看起来没什么区别。

　　这里的街道与老城区没什么区别，都是一样的林荫道，路两侧都是一样的斑驳。

　　不同的是这里没有市区常见的联华超市，而是“乐家超市”这样陌生的字眼。

　　当然这里也有自己的商业中心“寰悦广场”，里面有大型的永辉超市，也有服装、零食、餐饮等业态。

　　不同的是这里没有市区常见的优衣库、zara，而是县城常见的意尔康、班尼路。

　　当然这里也有地铁5号线，与市区不同的是，这里的地铁全线地上运行。

　　区别更大的是，这里道路上随处可见的水泥罐车、集卡轰鸣而过。

　　原先老闵行瞧不上的莘庄，现在坐拥仲盛商城、凯德龙之梦；

　　原先被称作乡下的七宝，现在利用万科引入苹果直营店、七宝商务区也初具规模。

　　漫步在莘庄南广场，你不会感受到这里是郊区，尤其是沪闵高架一路直达徐家汇，中间是绵延不断的高楼大厦；

　　漫步在老闵行，你会突然产生一种错觉：这哪是上海，这就是一个普通的县城。

　　老闵行标杆小区是凤凰景苑，现在单价6-7万左右。

　　莘庄的好世鹿鸣苑房龄更老，但是单价已经高达9-10万。

　　失望过后，闵行区这个爸爸，现在全力打造七莘路一带，接下来就是前湾地区。

　　新的规划中老闵行已经没有太高地位，几乎是放任自流。

　　当地居民认为老闵行的没落是因为区政府搬走了：区政府都搬到莘庄去了，资源自然带走。

　　其实不然，莘庄与老闵行地位的逆转，其实是两种城市化方式的较量：摊大饼与卫星城。

　　区政府虽然搬走，当时区里却并未放弃老闵行。

　　1号线通到莘庄时，区里很着急，一心想把线路引到老闵行，毕竟这里才是他们的根。

　　于是中国蕞牛违建诞生了——未经批复自行修建地铁，中国还是头部次。

　　5号线到老闵行后并没有走闵行一条街（江川路），而是在东川路向西，直接带动鹤庆路以北快速开发。

　　作用有多大呢？现在老闵行的中轴线已经由江川路向北迁移到东川路。

　　而在世纪初的产业大战中，紫竹高新落户老闵行周边，虽说现在土地归属吴泾镇，一街之隔的老闵行直接受到辐射。

　　紫竹高新不是一般的园区，这里有华师大，有上海交大，有微软、英特尔、可口可乐，企业能级放在全上海都是蕞能打。

　　不仅如此，闵行经济技术开发区也有一众世界500强，而且也在不断吸收国内先进企业。

　　相反，莘庄虽说开发了莘庄CBD，里面却空空荡荡。

　　能拿得出手的企业也就哈罗单车、百姓网。

　　通常我们认为产业是一个区域发展的核心力量，亲爹一样将大部分资源给了老闵行，这个儿子怎么就不争气？

　　这是因为产业的力量被我们高估了。

　　对一个城市或者行政区来讲，产业是决定性力量；

　　对一个板块来讲，能不能受益还需要看自身。

　　大量上海交大毕业生在英特尔实习，在微软工作，但是他们定居时却不一定会选择老闵行或者吴泾。

　　环二去年接触的一位购房者就是典型的交大-微软系，先后看了莘庄、春申、周浦、北蔡、浦锦街道的房子，蕞后选在了莘庄南广场定居。

　　在他的所有选项中，唯独没有老闵行。

　　没办法，老闵行虽说产业发达，但是城市建设已经老化、公共资源明显不足，大家宁愿舍近求远定居莘庄。

　　而莘庄的大部分配套都不是规划出来的。

　　莘庄的发展更多的依靠市区带动，徐家汇起来后大量需求外溢过来，推动莘庄快速城市化。

　　莘庄有了一定基础后，西南部的产业基地，大量中产客群蜂拥而至，进一步推高区域价值。

　　为什么老闵行、吴泾没有被这样产业人群推向城市化？

　　紫竹高新企业能级再高也才3万多人，与市区形成的海量需求完全不是一个量级。

　　更重要的是，这里距离市区有20公里以上，完全没有资源互动。

　　老闵行常驻人口15万左右，如果放入一个相对内生的区域，不就是一个县级市体量吗？

　　而莘庄一方面吸收市区源源不断的外溢作为基础，同时又吸收松江、南闵行甚至奉贤的客流，很容易打造成区级商圈。

　　这些人流不是国有企业，不是一纸政策就能调得动。

　　老闵行其实没有退步，只不过过了十几年，还在原地踏步。

　　如果你想知道上海80-90年代是什么样子，来老闵行看看就好了。

　　这个案例给了我们很多启发，我们可以很容易的开发一个园区，可以很容易的搬来市政资源，但是凭空建设一座城市极其困难。

　　一个片区不是有了产业就能进入城市化，很多产业就像当初的农村的耕地，大家只是在那找饭吃而已。

　　真正的城市，是大家选择定居的地方。

　　或者说比产业更重要的，是人。如果留不住人，产业来了也是徒然。

　　老闵行的位置比五大新城更近，这里又有沪金高速、虹梅高架、嘉闵高架三条快速路，5号线号线双轨交。

　　又有闵行背景加持，又有较高的发展起点。

　　各方面都比五大新城具备相当优势，房价却没有高出五大新城太多。

　　这里一众著名的企业，对房价的带动作用真的有限。

　　想想不以产业出名的南翔，已经是北上海区域商业中心，印象城体量宏大，比老闵行的寰悦广场、吴泾的宝龙广场定位高出不少。

　　地段更好的老闵行尚且如此，远郊的五大新城又该如何？

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