一、4月上海新房成交量下降2成，价格实现“二连涨”

　　（一）成交：4月新房成交环比回落超20%，月均成交量同比上升约41%

　　2023年4月份，上海新房市场活跃度下降，成交规模止升转降。根据诸葛数据研究中心监测数据显示，2023年4月上海新建商品住宅成交12232套，环比下降21.41%，同比上升1188.94%。同比呈现大幅上涨态势，主要是由于去年4月受疫情影响上海新房供应停滞，交易大幅“缩水”，成交基数低所致。从月均成交水平来看，2023年前4月上海新房平均成交12578套，较2022年同期上升40.69%，月均成交水平赶超去年。不过，4月成交下滑也反映出当前市场恢复持续力弱，预计在5月上海放松住房公积金贷款政策逐步发酵下，二季度上海新房成交有望呈现上升态势。

　　备注：2022年6月上海新建商品住宅成交套数环比上涨1197.82%，2023年4月同比上涨1188.94%。

　　（二）价格：4月新房价格实现“二连涨”，环比涨幅扩大超3个百分点

　　4月份，在部分高端改善盘成交活跃度上升的背景下，上海新房成交均价持续上扬，但较去年同期的价格水平仍有一定差距。根据诸葛数据研究中心监测数据显示，2023年4月上海新房成交均价为45405元/㎡，环比上涨10.16%，环比涨幅较上月扩大3.44个百分点；同比下跌29.65%，同比跌幅较上月扩大20.57个百分点。

　　（三）供应、库存：4月新房供应微降，库存量持续减少

　　4月上海新房供应基本维稳，批准上市规模降幅在1%以内，同比持续呈现正增长态势。根据诸葛数据研究中心监测数据显示，2023年4月新房批准上市套数12908套，环比上月小幅下降0.9%，同比上升3764.7%。同时，本月库存量继续下降，环比降幅进一步扩大，数据显示，2023年4月上海新房库存量为47990套，环比下降4.89%，环比降幅较上月扩大0.63个百分点；同比上升27.6%，同比升幅较上月扩大0.74个百分点。

　　4月份，上海共计推出两个批次的集中供应楼盘。其中，4月2日，上海市房地产交易中心发布2023年第三批次集中供应新建商品住宅，该批房源共涉及29个项目，总建筑面积约75.2万平方米，共计6804套，备案均价60013元/平方米，分布在浦东、徐汇、静安、普陀、杨浦、闵行、宝山、嘉定、松江、金山、青浦、临港12个区域。

　　4月28日，上海又发布了2023年第四批次上市新建商品住房，共推出缦云嘉苑、嘉悦名邸等24个商品住房项目，共约77.9万平方米，合计6808套，涉及浦东、徐汇、普陀、杨浦、闵行、宝山、嘉定、青浦、崇明、临港10个区域。

　　（四）分区：4月浦东新区稳居区域成交首位，涨跌区域个数参差分半

　　从2023年4月份上海各区域的新房成交表现来看，浦东新区稳居成交榜首，4月新房成交2283套，占比18.66%；其次为闵行区，4月成交1807套，占比14.77%；青浦区位居第三，单月成交1463套，占比11.96%；奉贤、松江分别凭借1372套、1200套跻身成交量前五。

　　与上月相比，8个城区成交量上升，8个城区成交量下降。其中，普陀区涨幅领跑，环比上涨114.67%，其次为虹口区，环比涨幅为90%，与此同时，静安区成交量环比缩减较为显著，由上月成交70套降至本月9套，降幅达87.14%。

　　（五）板块：临港新城板块成交量领先，徐泾板块升至第二

　　从各大板块的成交来看，TOP5板块单月成交超500套，较上月增加1个，同时浦东新区和青浦区的板块成交活跃度较高，分别占据4、3个席位。其中，位于浦东新区的临港新城板块由上月第二升至本月成交首位，4月成交821套，较上月增加141套，成交均价为32175元/㎡。青浦区徐泾板块的成交活跃度也较上月上升明显，成交位次由上月第七升至本月第二，成交量较上月增加431套至795套，成交均价为62595元/㎡。闵行区的古美罗阳板块跻身榜三，4月成交731套，均价为86875元/㎡。除此之外，本月成交单价蕞高的板块为浦东新区的三林板块，位居成交第十五，4月成交167套，成交均价为123471元/㎡。

　　（六）房企：TOP8房企销售额超10亿，招商蛇口(001979)超70亿领跑

　　从各大房企在上海市场的表现来看，8家房企销售额突破10亿元，较上月减少3家。招商蛇口凭借多个热销项目，带动销售业绩领跑，4月实现销售额71.17亿元，较上月增加38.41亿元；象屿地产升至榜二，本月实现销售额50.07亿元，较上月增加约17亿元；路劲地产紧随其后，销售额为28.77亿元，华发股份(600325)与中国铁建(601186)分别凭借21.62亿元、16.73亿元跻身销售额前五。整体来看，品牌国央企在上海新房市场的揽金实力不同小觑，上海申迪集团、上海大华等本土企业的销售表现也较为抢眼。

　　（七）项目：建发·璟院夺得成交量、成交金额双冠位，前滩百合园收金次之

　　从4月份上海新房成交套数TOP20项目来看，浦东新区的项目上榜率靠前，共占据4个席位。其中，闵行区的建发·璟院位居首位，4月成交510套，成交均价为88974元/㎡，该项目地处闵行万源路的优越地段，拥有着建发新中式产品的高期待值，而且在如今的楼市中，国企实力背书品质保障，也相当于为购房者吃了一颗“定心丸”。青浦区的象屿招商蟠龙府、闵行区的象屿招商公园1872分别凭借467套、352套的成交量跻身前三，两者成交均价分别为61897元/㎡、51849元/㎡。

　　从成交金额排行来看，有7个项目单月成交金额超20亿元，较上月增加3个。其中，建发·璟院凭借较高单价水平以及不俗的成交体量，成交金额也高居首位，4月实现50.58亿元的成交额。浦东新区的前滩百合园和普陀区的苏汇名庭2个项目的单价水平均较高，在一定程度上推高了整体收金，4月成交额分别为43.74亿元、37.69亿元；象屿招商蟠龙府位居成交金额第四，4月实现28.77亿元的销售额。

　　二、4月上海二手房价格涨势趋稳，业主涨价信心持续回落

　　（一）价格：4月二手住宅市场均价再度上扬，环比涨势微扩

　　2023年4月，上海二手房价格持续上扬，截至本月，上海二手住宅市场均价已连续平稳上涨14个月之久，月均环比涨幅在3%以下，同比已连续28个月维持上涨态势。数据显示，2023年4月上海二手住宅市场均价为73998元/㎡，环比上涨0.45%，环比涨幅较上月扩大0.06个百分点；同比上涨17.4%，同比涨幅较上月收窄0.42个百分点。

　　（二）调价房源：涨价房源占比继续下降，4月降至10.6%

　　从涨降价房源来看，2023年4月上海二手住宅调价房源中涨价房源占比为10.6%，较上月下降5.3个百分点。自3月份起，市场回暖持续性开始显露不足，业主涨价信心连续2月回落，市场信心有待进一步修复。

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