近期股市一片惨淡，教育、地产、互联网等多个行业遭遇重挫，巨幅动荡意味着变革和调整的到来。纵观中国房地产激荡发展40年，变是永恒的主题，变革在淘汰劣后产能的同时，也将一批优质的企业推上潮头。把脉新时代的新趋势，提前布局，才是立于不败之地的良策。

　　政策调控层层加码，房地产融资收紧，部分城市楼盘备案价开始下调，房地产行业的变局已经开始，被危机感驱动的企业早已踏上转型之路，寻找新增长极。洞悉城市发展需求，转型城市服务商和运营商成为房企的不二选择，这就意味着房企要进行全面的运营管理升级。

　　其中，产业地产因拥有稳定现金流，对于拥有资源整合能力的房企而言，是锻造差异化竞争力一大赛道，同时企业能够借此深度参与城市发展。

　　2016年，金地威新成立，投身高科技园区运营，金地凭借独特的投资—孵化模式，已打造36个产业园区项目，运营面积超420万平方米。同时，背靠金地集团600383股吧)，金地威新以低融资成本以及强资源整合能力，实现“投—孵—研—管—退”的闭环管理，打造多个网红产业园区示范基地，在强化自身可持续发展能力的同时，推动行业发展。

　　房企的转型之路并非坦途，产业园区的运营更考验房企整体综合实力。对于一家新崛起的产业地产商而言，金地威新面临诸多困境，尤其是一开始的时候不能公开是金地旗下的产业，一切从零开始。正是“空杯”心态，让金地威新沉下来锻造运营力和服务力。

　　金地威新从客户出发，研究客户对于软硬件的需求，从而提供更加适配的产品与服务。针对高新技术企业，金地配置更好的硬件；针对入园企业对双回路供电需求，金地威新予以全力支持，保证电力供应。针对生物医药企业，对于电力的需求，金地威新会进行硬件的全力升级。

　　在服务国资企业方面，金地提供更多软性服务，例如政策申报等服务，并及时反馈，提升用户的舒适度和体验感。

　　在产业园类别方面，金地威新囊括了通用型产业园以及主题园区，已形成生产类、研发类、复合类、旧改文创类四种产品业态。

　　在通用性产业园方面，金地威新打造了多个网红园区，成为各地政府参观打卡的项目。以闵行科创园的项目位列，该园区的入园企业分量均很高，开园就实现了70%的入驻率，目前已有70%的外资进驻，同时贡献税收额1.2亿元。

　　而主题园区的竞争优势则更加凸显，园区主题明确，极易形成产业联动，同时可以形成辐射效应，带动周边上下游产业链聚集，从而强化园区与入驻企业粘性，同时可以带动城市片区产业发展。

　　据了解，金地威新已打造人工智能、生物医药、城市活化等多个主题园区，通过多年运营管理，金地威新打造的产业园已形成了其资产价值，并带动整个片区城市价值的提升。

　　同时，金地威新在业务方面会提供多业务组合，强化核心竞争力，借力金地集团多元化业务，在开发和城市更新领域的经验，以及低成本融资等优势，强化公司竞争力的护城河。在成立后的五年时间，金地威新实现快速扩张，并在全国落地多个项目。拥有36个项目，420万平方米管理面积，已成功挤进国内产业园区的头部阵营。

　　运营产业园区资金沉淀多，回报周期长，对企业的资金实力要求较高。金地威新除了可以借助金地的低成本融资优势外，公司通过优质运营以及模式创新，已实现“投—孵—研—管—退”的闭环管理。

　　对入驻园区需要孵化的企业提供对应的服务，金地威新目前拥有4个孵化器，主要孵化64家主体。通过孵化，入驻园区的企业可获得良好发展，孵化已经成为金地威新产业园区运营的重要一环。

　　同时，金地威新还成立研究院，针对宏观经济政策、战略、人工智能、生物医药等方面进行深度研究，并整合资源反哺到产业地产，服务园区企业。

　　通过优质的运营，金地威新可实现入驻企业、园区价值的提升，从而提升整体园区的竞争力和回报率，为资本退出打下基础。

　　在资本退出环节，通过大宗交易，整体出让是常见的方法；优质资产还可以通过资产证券化退出；同时，金地还引进核心基金长期管理。

　　上述资本退出实现的前提是园区资产足够优质，运营管理能力强。一般而言，资本对退出园区要求95%的入驻率，同时需要符合与资本合作的投资决策租金条件。

　　数据显示，截至2020年12月，深圳南山区深圳威新科技园的出租率92%，其主要客户包括英特尔、亚马逊、英伟达及大疆创新。此外，北京搜狐网络大厦出租率达93%、杭州金地广场出租率达99%，以及上海九亭金地广场出租率达94%。

　　运营的园区能够实现退出，金地威新则可在资本层面快速滚动，对于其规模扩张而言，拥有退出能力以及获得资本支持至关重要。

　　据金地方面透露，做大规模是金地威新一个非常重要的战略，不管是重资产还是轻资产。上升到集团战略意义的金地威新产业地产，未来将成为金地集团的主要赛道之一，通过产业运营，将有助于提升金地集团整体的竞争力以及资本市场估值。

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