（论文）农垦系统土地定级与基准地价更新测算项目中工业用地的分等定级与基准地价测算

　　农垦系统土地定级与基准地价更新测算项目中工业用地的分等定级与基准地价测算

　　农垦系统土地定级与基准地价更新测算项目中工业用地的分等定级与基准地价测算

　　内容提示：闵行区工业用地地价与绩效联动的实施细则 一、目的及依据 为进一步优化营商环境，贯彻落实《关于本市盘活存量工业用地的实施办法》（沪府办【2016】22 号）、《关于本市全面推进土地资源高质量利用的若干意见》（沪府规【2018】21 号）、《关于本市推进产业用地高质量利用的实施细则》 （沪规土资地【2018】687号）、 《关于本市产业用地高质量标准化出让有关工作的通知》（沪规划资源用【2019】135 号），以及《上海市关于推进产业用地高质量利用规划土地政策梳理及闵行区产业用地利用策略》（闵规划资源【2019】9 号），推进我区产业用地的高质量利用，降低创新创业和产业转型...

　　闵行区工业用地地价与绩效联动的实施细则 一、目的及依据 为进一步优化营商环境，贯彻落实《关于本市盘活存量工业用地的实施办法》（沪府办【2016】22 号）、《关于本市全面推进土地资源高质量利用的若干意见》（沪府规【2018】21 号）、《关于本市推进产业用地高质量利用的实施细则》 （沪规土资地【2018】687号）、 《关于本市产业用地高质量标准化出让有关工作的通知》（沪规划资源用【2019】135 号），以及《上海市关于推进产业用地高质量利用规划土地政策梳理及闵行区产业用地利用策略》（闵规划资源【2019】9 号），推进我区产业用地的高质量利用，降低创新创业和产业转型升级成本，制定本实施细则。 二、指导思想 为建设上海具有全球影响力科技创新中心南部核心区，按照“闵行 2035”总体规划，坚持“亩产论英雄”、“效益论英雄”、“能耗论英雄”、“环境论英雄”，提升单位土地的经济承载容量和产出水平，实现产业用地更集约、更高效、更科持续的高质量利用，切实降低产业用地成本。 三、适用范围 本实施细则所称的产业用地，原则上是指闵行区集建区域范围内，产业基地和产业社区的工业用地和研发用地，且符合用地规划和本区产业导向。 四、标准地出让 产业用地高质量标准化出让，是在产业用地全生命周期管理 制度基础上，依据明确的产业发展定位和产业空间布局，通过强化产业绩效导向、落实高标准的产业准入，实行产业用地“按标准”出让。闵行区标准地出让参照《闵行区招商引资政策扶持审核平台、工业项目准入平台、商办用地研判平台运行管理办法》（闵府办发【2016】81 号）中的准入标准及有关文件实行： 1、工业用地：亩均税收 80 万元，亩均产值 800 万元，人均产值 150 万元，万元产值能耗依据上海产业能效指南(2018 年版)。 2、研发用地：亩均税收 150 万元，亩均营业收入 1500 万元。 3、产业项目要符合闵行区产业规划布局，出让地块的产业准入类型标准另行制定。 五、地价与绩效挂钩 为进一步优化营商环境，切实降低产业用地成本，针对新出让产业用地和存量提高容积率产业用地，实行地价与绩效联动。产业用地土地价款，经区政府集体决策，可按照分期方式缴纳，或在项目竣工后不动产登记前缴纳，蕞长时间不超过两年，具体如下： （一）新出让产业用地：符合《闵行区招商引资政策扶持审核平台、工业项目准入平台、商办用地研判平台运行管理办法》（闵府办发【2016】81 号）的新增用地标准，并经“三委一局”联合评审通过后，根据产业项目的绩效，按同比例降低地价原则，确定土地价款的收取比例等，并纳入评审意见书。之后由区规划资源局按地价评估结果拟定出让方案报区政府审批。但产业项目类工业用地、标准厂房类工业用地不得低于全国工业用地蕞低价标准，产业项目类研发用地、通用类研发用地不得低于工业用地 基准地价的 150%或办公用地基准地价的 2050%。具体比例如下： 出让起始价=Y*（1-X）。其中 Y 为市场评估地价，X 为（项目综合评价得分-标准分数）/标准分数。标准分数为 100 分。 综合评价得分如下： 1、基础指标及权重 （1）工业用地：亩均税收 50 分、亩均产值 30 分、万元产值能耗 10 分、人均产值 10 分，总分 100 分。 （2）研发用地：亩均税收 50 分、亩均营业收入 50 分，总分 100 分。 2、指标基准值 （1）工业用地：亩均税收 80 万元、亩均产值 800 万元、万元产值能耗以上海产业能效指南(2018 年版)为基准值、人均产值 150 万元/人。 （2）研发用地：亩均税收 150 万元、亩均营业收入 1500 万元。 3、计算方法 亩均税收、亩均产值（营业收入）、人均产值计分公式:指标值/基准值 x 权重。万元产值能耗计分公式:基准值/指标值x 权重。 4、企业得分计算 企业得分为每项指标数据得分之和。单项指标得分蕞高得分不超过该项权数的 2 倍，得分上限 200 分，下限为零分。企 业某项指标为负值或空缺的，该项得分为零。 5、加分项目 （1）经有关部门认定的国家级品牌、研发机构等称号企业、主板、中小板、创业板及科创板上市的企业，在原评分结果的基础上每获得一项加 5 分; （2） 获得市质量金奖，在原评分结果的基础上加 5 分; 获得区长质量奖企业，在原评分结果的基础上加 3 分; 获得区长质量提名奖企业，在原评分结果的基础上加 1 分; （3）经有关部门认定的市级品牌、研发机构等称号企业，在原评分结果的基础上每获得一项加 3 分; （4）新三板挂牌的企业，在原评分结果的基础上加 2 分; （5）属于《战略性新兴产业重点产品和服务指导目录》的企业，在原评分结果的基础上加 1 分。 （二） 存量提高容积率产业用地：符合《闵行区招商引资政策扶持审核平台、工业项目准入平台、商办用地研判平台运行管理办法》（闵府办发【2016】81 号）能级提升类标准的“四新”经济、战略性新兴产业、生产性服务业等企业，并经“三委二局”联合评审通过后，由区规划资源局依据评审意见书中的减免意见拟定补缴出让金方案报区政府审批。鼓励产业用地开发利用地下空间，地上地下减免比例参照新出让产业用地减免比例 。 六、绩效评估 项目纳入全生命周期管理，在达产后，由区经委牵头相关部 门，每一年进行一次评估，评估内容包括：当年度产值、上缴税额、产业内容、是否擅自出租、有无重大环境影响及其他违法行为等。 七、后续监管措施 （一）对评估不符合要求的，给予一年整改期，如第二年绩效评估不达标的，补缴减免的土地出让价款，并须补足承诺税收。 （二）申报材料弄虚作假、或采取其他不正当手段影响评估工作的，经调查确认后，当年将取消评估资格；已经评估的，将予以撤销。补缴减免的土地出让价款，并须补足承诺税收后，列入企业诚信异常名录，公司主体及其关联方，五年内不得参与闵行区土地出让活动，相关违约行为网上公示，并不得享受闵行区各项产业政策。 八、实施时间 本实施细则自发布之日起实行，有效期三年。本实施细则由闵行区经委会同区规划资源局负责解释。如本实施细则与上级机关制定的文件要求不一致的，以上级机关文件内容要求为准。

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