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　　依托：五角场商业副中心、包括同济大学和复旦大学等在内的17所高等学府。 创智天地（杨浦区） 特色：复合功能，高端物业，时尚创新。 平面布局：多层公寓楼+大体量多层办公楼+多功能下沉广场+体育运动公园 案例启发：发展复合功能的产业形态，招集知名企业进驻，增强高端物业引力。 案例研究 依托：交通区位优势及虹桥交通枢纽。 慧创国际（嘉定区） 特色：大型生产性服务业集聚区，二三产业联动纽带。 平面布局：多层办公楼+多层独栋总部楼+组团开放空间+园区集中开放空间 案例启发：规模化的产业发展模式、完善的配套设施可以凸显产业集聚效应，增强规模影响力。 案例研究 项目成功的关键要素：独特的优势资源、政府的有效支持、准确的开发定位、创新的开发理念、高水平的规划设计、完善的服务平台、专业化的运营推广、合理的开发时序等。 案例经验总结 案例研究 我们的优势 良好的制造业基础 新兴产业的发展需求及高校创意人才供给 便利的交通条件，尤其是规划地铁15号线站点所带来的巨大服务业发展潜力 规划地铁15号线 核心价值圈 延伸价值圈 项目基地 地铁站点 2Km 0.45Km 核心价值圈：400-450m范围 主要发展商业和商业办公等。 延伸价值圈：2000m范围 主要发展住宅、公寓及小型配套。 成熟的配套服务业和地铁站点有相互促进的作用，可以更快的拉动站点周边地产的发展。 何时建？是否存在变数？ 地铁商业 针对本项目自身条件，建议从整体概念和建筑特色着手，注重品牌的打造和高端服务平台的构建与完善，走精品发展路线，提高项目在业界的影响力和竞争力。 在空间布局方面，建议采用建筑围合的中心开放空间模式，增强园区空间利用的合理性、舒适性和功能性。 区域现状人气不足 房屋产权分割困难 我们的劣势 规划建议 规划设计 融 规划总平面 享乐工作 温馨工作 时尚工作 绿色生活 诠释了功能的复合与和谐 是时代的“融” 是建筑的“融” 是环境的“融” 是人与人的“融” 更是工作与生活的“融” 规划总平面 半地下车库示意 空间示意 空间示意 着重立体化空间创造，力图在平坦的基地上创造出富有层次与特色的空间感受一交通环道、两片区、两景观轴线、三大景观节点 规划结构分析 两轴、两心、两片区 功能布局 酒店办公面向高端商务办公 公寓办公面向中小企业和创业办公 总部办公满足企业总部时尚办公需求 配套服务满足园区和周边需求 酒店配套区：一个星级酒店 公寓式办公区：为周边产业区配套，满足企业办公兼居住需求，或企业的办事处 总部办公区 中央景观广场 景观商业区 交通组织 采用人车立体分流模式 车行交通外围组织，设计道路宽带为7米 步行交通内部组织 以半地下车库停车为主，地面停车为辅 十字轴线 点面结合 内外兼顾 绿化景观分析 南部商业设施 本次方案同时规划南部绿化带内的商业设施 交通自成系统 景观步行桥连接两区块 建筑形式自然活泼 开发分期 园区分为二期开发。 东片区为总部办公集聚区域，为一期开发，建筑高度控制在4～10层； 西片区为公寓式办公及酒店式办公，为二期开发，规划设计为带有两层裙楼的高层建筑； 考虑园区与今后十五号线站点区域的互动，建议将南部片区划入园区作为远期开发。 实施与运营 管理总部 设计研发 生产管理 财务管理 销售管理 产品设计 产品研发 产品中试 品牌管理 展示宣传 广告营销 终端零售 专业财务管理 专业产品设计 品牌形象推介 专业广告策划 专业会展布置 礼品设计制作 产业链衍生需求 . . . 会议展示 创意餐饮购物 时尚休闲体验 配套服务 园区产业 时尚产业园产业链构建 实施运营 做好“三个一”：一种理念、一个平台、一套标准 一种理念：用全新的理念来对待园区的运营，勇做长线文章，将自身利益与园区发展紧密挂钩，注重每一个细节的提升，给与园区蕞充足的关注。 一个平台：引进相关行业协会，为园区企业提供多方支持，并积极引入小企业孵化机制，为园区企业的发展搭建良好的平台。 一套标准：大力发展研发创意产业，树立新的产业发展标准，并以新的标准去发展产业园区，引领行业先驱。 实施运营 注重风险的化解 加强园区产业链的构建和完善，规避后期产业发展瓶颈的产生； 努力实现园区特色差异化发展，避免与现有项目产生同质竞争； 积极提升自身形象，打造自主品牌，避免日后园区的产业升级瓶颈； 实施运营 三大策略：整体包装、渠道整合、品牌塑造 整体包装：做足国际时尚产业园的文章，用概念赢得关注，用特色业态赢得政策扶持，并可积极争取作为新经济模式下制造业转型的示范园区。 渠道整合：销售和宣传的多渠道同步进行，整合传统媒介及网络等新兴媒介，采用整栋销售、单层销售、物业租赁等多种经营管理模式。 品牌塑造：房地产产业已经进入品牌竞争阶段，要注重自身品牌的塑造与维护，用细节做品牌，并蕞终向品牌要效益。 实施运营 谢 谢 概念性规划 政府沟通 潜在客户接触 政策性支持 法定规划调整 市场调研 方案优化 修建性详细性规划 方案报批 规划许可 建筑设计方案 景观方案设计 建筑施工图方案 景观施工图设计 等待合适的市场时机 分期建设实施 市场销售 建筑设计 景观设计 市场推介 市场反馈 我们的工作流程 闵行国际时尚产业园 在哪里？ --区位 做什么？ --定位 为什么？ --依托 怎么做？ --方式 --区位分析 基地位于上海市闵行区南部，闵行将建设成为自主创新推动、产业集群发展、生态环境良好的具有新型辅城功能的现代化新城区。 明显的区位优势下，闵行将承接更多上海市高端产业功能 区位分析 浦东机场 地铁15号线公路 虹桥机场 项目基地 上海南站 元江路 莲花路 基地至虹桥机场20分钟车程 基地至浦东机场40分钟车程 基地至上海南站15分钟车程 区位分析 基地交通条件优越，为高端产业的引入奠定了基础 上海国际时尚产业园地处上海闵行区梅陇吴泾组团 规划范围西临莲花南路，南面元江路，北靠申马服装厂，占地面积3.93公顷。 区位分析 良好的产业区位，为产业链构建带来了便利 --项目定位 以时尚产业为特色，以时尚产业链上游企业为主体，以创意办公及服务配套为主要功能的国际时尚产业园。 将拓展时尚产业的研发、创新、展示、交易、结算等配套产业链服务，同时满足园区及周边产业区的配套、公寓式办公、酒店和商业需求。 项目定位 定位 时尚产业链分为垂直的供应链和横向的协作链两种。 我们在竖向上大力发展品牌创意、企业总部、设计研发、广告营销、交易结算等产业链上游功能 横向协作上增加展示推介、会议交流、酒店、办公、创意餐饮购物、时尚休闲体验等配套服务功能。 创意办公 原创的，独有的，与众不同的； 特别的，细节的，有滋有味的； 自由的，开心的，玩味无穷的。 建筑形态、内部空间、装饰风格 --定位依托 符合国际制造业发展的新趋势 信息化趋势 服务化趋势 高技术化趋势 “6+1”制造业体系 背景分析 符合长三角制造业的转型方向 产业集群发展 发展总部经济 提高产业技术含量 发展自主品牌 提高现代服务业比重 背景分析 符合闵行区社会就业的整体提升需要 更多的社会工作岗位 更多创业和发展机会 更完善的就业培训机制 更丰富的文化交流空间 背景分析 符合蕞新的土地优惠政策 《【沪规区〔2008〕287号】关于进一步加强土地集约利用，合理核定郊区工业用地规划指标的意见》中明确指出：对于生产工艺允许或带有研发、中试等综合内容的工业用地，市、区规划管理部门可根据实际情况，通过规划论证，综合考虑优化环境等因素，参照《技术规定》中高层工业建筑容积率规定，按容积率不高于3.0控制。 背景分析 长三角地区 上海市郊 上海市区 背景分析 中心城区企业向市郊外迁 其他长三角企业争进上海 市郊产业需要全面升级 创意创业型人才需要丰富的创业空间 市场需求 上海市时尚产业发展问题 发展不均衡 没有形成完整的产业链 创意人才匮乏 抓住时尚产业 占领高端市场 头部核心圈层 第二发展圈层 背景分析 闵行发展时尚产业的基础 良好的企业基础 高校的人才优势 闵行化妆品企业分布 闵行化妆品制造业共有73家 需要集聚 需要更好的发展交流平台 上海交大 华师大 背景分析 森马 中高收入人群需要更好 的生活休闲环境 企业和商务人士需要更好的会议展示空间 高校等创意创业人才需要发展孵化平台 百姓渴望物美价廉的地方来实现对时尚的追求 森马和物流中心需要联动发展机遇 资源中心区位 背景分析 更大规模的园区建设必将给闵行带来更多高新产业进驻，也会带来更大的配套服务需求 背景分析 经验分析结论： 国际时尚产业园符合政策导向、符合市场需求、符合地方实际。 园区应包括三大功能，总部办公、公寓式办公、配套服务业（酒店、会议、展示） 开发建议： 容积率1.8-2.0，一期开发容积率1.2-1.5 总部办公占总建筑面积的50% 公寓式办公30% 配套服务设施占20%，其中会议展示8%、创意餐饮购物5%、时尚休闲娱乐5%、其他2%。 研究结论 --规划设计 依托：中国服装设计师协会和东华大学服装艺术学院人文资源。 上海时尚产业园（长宁区） 特色：是一个以服装产业为主题的都市型工业园区。 平面布局：集中开放空间+老厂房改造成的大体量多层建筑。 案例启发：引入行业协会，构建高端产业服务平台。 案例研究 依托：控江路商圈、同济大学等高端资源。 海上海（虹口区） 特色：新文化地产概念，现代创意设计产业集聚区。 平面布局：高层独立生态居住区+高层创意 LOFT+低层创意商业街+时尚公共开放空间 案例启发：引入地产新概念和新的建筑形式，做足概念的文章。 案例研究 闵行国际时尚产业园

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