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中银证券：给予金地集团买入评级

admin8个月前 (09-24)闵行产业信息58

　　中银国际证券股份有限公司夏亦丰 , 许佳璐近期对金地集团进行研究并发布了研究报告《业绩短期承压，地产业务盈利能力有所改善》，本报告对金地集团给出买入评级，当前股价为 8.16 元。

　　摘要：金地集团公布 2022 年年报和 2023 年一季报。公司 2022 年实现营业总收入 1202.1 亿元，同比增长 21.1%；归母净利润 61.1 亿元，同比下降 35.1%。公司拟每 10 股派发现金股息 1.36 元（含税），分红率为 10.1%。公司 2023 年一季度实现营业收入 143.6 亿元，同比增长 7.5%；归母净利润 5.1 亿元，同比下降 18.8%。

　　受投资收益规模下降、计提减值准备增加的影响，公司业绩承压；房地产业务毛利率有所提升。2022 年公司总营收同比增长 21.1%，公司房地产项目结算面积 617 万平，同比上升 9.4%，结算收入 1092 亿元，同比上升 23.6%。归母净利润同比下降 35.1%，主要是因为投资收益规模下降以及计提资产减值准备增加。1）2022 年公司投资收益 39.7 亿元，同比下降 44.7%。2）因市场变化，公司计提资产和信用减值准备同比增加 32.8 亿元。不过公司持续加强各项费用管控，销售费用率和管理费用率同比分别下降 0.8 和 1.2 个百分点至 2.4% 和 4.2%。2022 年公司毛利率、净利率、归母净利润率分别为 20.7%、7.6%、5.1%，同比分别下降 0.5、5.5、4.4 个百分点，ROE 也因利润率下行同比下降了 5.5 个百分点至 9.4%。毛利率小幅下滑主要是因为物业管理业务毛利率同比下降 0.93 个百分点至 9.14%，而房地产业务毛利率为 19.96%，同比提升了 0.31 个百分点。2023Q1 公司总营收同比增长 7.5%，归母净利润同比下降 18.8%，一方面是因为毛利率下行，另一方面是因为投资收益亏损 2 亿元（2022Q1 盈利 5 亿元）。2023Q1 公司毛利率、净利率、归母净利润率分别为 17.5%、1.5%、3.5%，同比分别下降 2.2、3.4、1.2 个百分点，年化 ROE 因此下降 0.8 个百分点至 3.1%。公司短期业绩保障程度或持续承压，2022 年末公司预收账款 771 亿元，同比下降 31.6%，预收账款 / 营业收入为 0.64X，同比下降 0.5X；2023Q1 末，公司预收账款 913 亿元，同比下降 22.7%，预收账款 / 上年营收 0.76X，同比下降 0.4X。

　　公司有息负债规模稳中有降，融资成本持续改善。截至 2022 年末，公司有息负债 1152.2 亿元，同比下降 8.3%，其中，银行借款占比 60.8%，公开市场融资占比 38.1%，其他融资占比 1.0%。2022 年平均融资成本为 4.53%，同比下降 0.03 个百分点。公司短期负债占全部有息负债比重的 35.9%，同比提升 3 个百分点，债务期限结构合理。截至 2022 末，公司有息负债中，境内负债占比 94.4%，境外负债占比 5.6%。公司与银行等金融机构均建立了良好的长期合作关系，债务融资能力强，银行授信额度较为充裕。截至 2022 年末，公司获得各银行金融机构授信总额 2549 亿元，尚有 64% 的额度未使用。2022 年末公司剔除预收账款后的资产负债率为 66.0%，净负债率为 52.2%，同比分别下降 1.5、3.0 个百分点，现金短债比 1.32X，同比下降 0.25X。2023Q1 末，公司有息负债同比下降 5.9% 至 1180 亿元，其中短债占比同比提升 2.6 个百分点至 35.9%，剔除预收账款后的资产负债率、净负债率、现金短债比分别为 65.0%、58.6%、1.24X。

　　公司持续强化经营现金流管理。截至 2022 年末，公司持有现金 545 亿元，同比下降 15.9%。经营性现金流明显改善，2022 年经营性现金净流入 199 亿元，同比增长 111.8%，主要是因为公司量入为出适量减少投资，销售商品、提供劳务收到的现金同比下降 24.0% 至 773 亿元。截至 2023Q1 末，公司持有现金 500 亿元，同比下降 18.5%，经营性现金流净流出 46 亿元，较 2022 年同期净流出增加 44 亿元。

　　城市深耕战略下市占率稳步提升，22 年销售排名首次进入 TOP10。2022 年公司实现合同销售金额 2218 亿元，销售面积 1020 万平，同比分别下降 22.6% 和 25.9%；销售均价约 21750 元 / 平，同比增长 4.5%，销售均价连续十年稳步提升；市占率提升 0.1 个百分点至 1.7%；全口径销售金额排名第 7，较 2021 年上升了 4 个名次，首次进入 TOP10。公司持续深耕一、二线城市，货源主要分布于长三角和珠三角等市场基本面良好的区域和城市，为可持续发展奠定了坚实的基础。2022 年公司在深圳、上海、南京、大连、福州等城市销售市占率位居当地前列。2023 年一季度实现签约销售面积 243 万平，同比增长 32.6%，销售金额 441 亿元，同比下降 3.1%，销售排名第 12 位，销售均价 18164 元 / 平，同比下降 26.9%。

　　公司严把投资标准，迅速适应市场变化，量入为出开展投资工作，聚焦高能级城市，加强上海、北京、深圳的深耕力度。2022 年公司拿地金额 368 亿元，同比下降 72%，新增总土地储备 248 万平，同比下降 85%，拿地强度（拿地金额 / 销售金额）为 17%，同比下降 29 个百分点，由于布局能级提升，楼面均价同比提升 85% 至 1.48 万元 / 平。截止 2022 年末，公司共进入了全国 78 个城市，总土地储备 5182 万平，权益土地储备 2345 万平，其中，一、二线%，拿地强度同比提升 3 个百分点至 20%，新增土地储备面积 54 万平，同比持平，楼面均价同比提升 13% 至 1.63 万元 / 平。

　　从地产业务的结算与开发规模来看，公司 2022 年新开工计划顺利完成，结算规模稳定提升。2022 年公司新开工面积 522 万平，竣工面积 1418 万平，同比分别下降 71.7% 和 7.6%，顺利完成了年中制定的全年 517 万平的开工规模计划，实际竣工略低于计划（1496 万平）。2023Q1 公司新开工面积 58 万平，同比下降 60.9%，竣工面积 134 万平，同比增长 26.6%。2023 年公司计划新开工面积 355 万平，竣工面积 1295 万平。2022 年公司房地产项目结算面积 617 万平，同比上升 9.4%；结算收入 1092 亿元，同比上升 23.6%；结算均价同比提升 13% 至 1.77 万元 / 平，公司的房地产业务结算毛利率为 19.96%，同比提升 0.31 个百分点。2023Q1 房地产项目结算面积 55 万平，结算收入 117 亿元，同比分别增长 4.0%、3.6%。

　　多元业务发展成效显著，均已迈入各领域头部梯队。1）公司继续精心打造三横九纵服务矩阵，住宅物业、商业物业以及城市服务三大业务版块从社区走向城区，增值业务全面发力，向更广阔服务范围延伸。2022 年公司物业管理业务收入 66.6 亿元，同比增长 26.2%，毛利率 9.14%，同比下降 0.93 个百分点。2022 年金地智慧服务（金地集团 100% 控股）实现院校及银行类项目集中突破，中标项目 27 个，市场拓展新增外拓合约面积达 5000 余万平。截至 2022 年末，合同管理面积达 3.85 亿平。旗下楼宇工程公司战略升维为空间科技公司，依托科技 + 服务双轮驱动，提供空间智慧化一站式解决方案。年内成功收购华东团餐龙头企业杭州速派，迅速强化 TOB 产业服务能力。2）在商办与产业园区业务上，通过金地商置（金地集团持股 40.28%）上市平台布局。2022 年金地商置销售额 618 亿元，同比下跌 21%；实现营收 103 亿元，同比下降 27%。截至 2022 年末，土储 1934 万平，20% 位于一线% 位于二线年末，公司持有在营运的商业项目总建面 92 万平。深圳威新科技园 1、2 期出租率达 95%，2022 年开业的 3 期出租率约 80%，入驻企业包括英特尔、英伟达、腾讯等大型上市公司。南京雨花创新中心、南京河西金地广场、上海闵行科创园、上海嘉定智造园、成都科陆等的出租率也均达 90% 以上。2023 年即将开业 8 个商业项目，位于北京、上海、苏州、杭州、南昌等地，建面 40 万平。同时，公司持有在营运的产业园项目总建面 138 万平。由于租金增长及更多新商业项目开业，2022 年商业及产业园项目收入 16.9 亿元，同比增长 47%。3）代建业务稳步高速增长，培养第二增长曲线年末，金地集团代建业务已布局全国超 40 座城市，管理服务项目超 115 个，累计签约管理面积超 1832 万平，其中住宅签约面积 1196 万平，商办签约面积 195 万平，政府代建面积 439 万平，住宅项目累计可售货值超 1280 亿元。

　　公司长期凭借高能级布局和融资优势在行业格局优化之下实现市占率的提升。地产主业稳健发展的同时，多元业务稳中有进，预计物业管理板块将持续实现高速增长。我们预计公司 2023-2025 年营业收入分别为 1395/1650/1954 亿元，同比增速分别为 16%/18%/19%；归母净利润分别为 65/70/76 亿元，同比增速分别为 6%/8%/9%；对应 EPS 分别为 1.44/1.55/1.68 元。当前股价对应的 PE 分别为 5.7X/5.3X/4.9X。维持买入评级。

　　评级面临的主要风险：销售与结算不及预期；房地产调控收紧；融资收紧；多元业务发展不及预期。

　　证券之星数据中心根据近三年发布的研报数据计算，国泰君安郝亚雯研究员团队对该股研究较为深入，近三年预测准确度均值高达 88.85%，其预测 2023 年度归属净利润为盈利 112.94 亿，根据现价换算的预测 PE 为 3.26。

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