从拉开以“危棚简屋改造”为起点的旧区改造序幕，到确立城市“有机更新”理念，上海市中心城区焕新之路已探索了近30年时间。作为超大型城市，上海市城市建设发展模式已经进入从外延扩张转向内涵提升、从大规模增量建设转向存量更新为主的新阶段。

　　2022年1月19日～23日，上海市正式进入两会时间。《中国经营报》记者在采访中了解到，城市更新也是代表、委员关注的热点话题之一。上海市政协委员，万科集团开发经营本部首席合伙人、CEO张海提交了一份《通过功能置换和内容注入盘活低效资源，促进存量土地高质量集约利用》的提案。

　　根据上海市总体规划，至2035年将有不少于200平方公里工业用地需通过功能转型、腾退实现减量化规模控制。

　　张海提出，通过城市更新的方式盘活工业用地老旧厂房是目前的可行路径。在具体实践中，产权方和运营方关系梳理、更新改造的路径、规划设计条件确定等方面，仍存在需要破局的关键点。

　　张海进一步举例分析称，目前上海市部分国企存量工业用地处于闲置状态，单个项目占地面积大，与城市界面和片区发展不相匹配。土地权属方缺乏盘活能力，受制于信息和流程限制，专业运营方又难以介入，缺乏协同、高效、可跑通的更新模式。

　　事实上，为加快旧改资金平衡，让社会力量与国资平台更好地形成合力，共同推进城市可持续更新和发展，上海市也在不断探索城市更新基金运行机制。2021年6月，上海成立规模为800亿元的城市更新基金，定向用于投资旧区改造和城市更新项目，促进上海城市功能优化、民生保障、品质提升和风貌保护。

　　2021年12月17日，上海城市更新引导私募基金合伙企业（有限合伙）注册成立，注册资金为100.02亿元。这也是上海在支持发展城市更新融资方面的又一落地项目。

　　对此，张海建议，可以遵循“政府统筹、市场运作”的原则，促进市场运营主体与市属国企和区属平台联动的更新模式，实现优势互补。国企作为项目物业产权方，承担“股东”和“房东”双重角色和功能；市场运营主体承担操盘职能，负责规划设计、报批报建、成本核算、工程建设和招商运营等日常管理工作；区属平台协助地区协调事务。

　　“这种‘三方合作、分工不分家’的模式可以为项目推进提供组织保障，实现土地和建筑存量资源的高效利用。”张海说。

　　前不久正式开放的华谊万创·新所，正是上述“三方合作、分工不分家”模式落地的典型案例。沪闵路1441号，原是上海橡胶工业领先企业——大中华正泰橡胶厂厂区，其生产规模曾经达到全国的三分之一，至今已有近百年的历史，其在2007年搬迁后留下的陈旧工业遗存亟须进行更新改造。

　　2019年12月，华谊化工实业、上海万科和闵行弄升三方出资，开始对大中华正泰橡胶厂厂区进行改造和产业升级。其中，华谊化工实业是上海市属国企上海华谊集团的全资孙公司，闵行弄升背后亦有上海市闵行区国资委的身影。

　　如今，焕然一新的华谊万创·新所聚焦人工智能、新技术、新材料和高端装备等产业，被打造成了高标准开放式高新产业科创园区。与此同时，华谊万创·新所所处的“大零号湾”地区，是上海市闵行区打造上海南部科创中心的核心功能区，也是闵行区未来发展的希望与动力所在。

　　张海还建议，围绕城市更新，政府可以常设统筹机构，实行“一家牵头、并联审查”模式，解决政策落地的“最后一公里”问题。同时，可以建立全市统一的城市更新政策和指标目录，公示各类报批路径、交通停车指标、消防要求和业态调整等实施细则。

　　工业存量用地的活化更新，也需要促进低效空间向生产、生活、生态多功能复合转化。对此，张海建议，针对存量工业用地、工业建筑更新改造，可以允许部分规划建设指标在一定合理范围内予以调整，根据现有场地建筑的实际情况和新注入的内容功能，对建筑结构改造和日照间距等要求进行适当调整。

　　“例如，大型工业厂房如需改建为办公或商业，应在确保安全的前提下允许增设采光中庭以满足正常的使用功能和日照需求。”张海表示，另外，不少存量资源周边配套缺乏，建议可以在项目改造和功能调整的同时，结合周边人口、交通和产业情况，对公共资源进行差异化配置，形成多层次的服务体系，以此激发地区活力。

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