原标题：普洛斯首期CMBS完成发行！规模15亿！票面利率仅5%！

　　2018年9月28日，普洛斯首期CMBS在上海交易所成功发行。此单CMBS是国内首单成功发行的储架式仓储物流资产证券化项目。

　　2018年9月28日，普洛斯仓储物流1期资产支持专项计划在上海交易所成功发行。普洛斯此单CMBS是国内首单成功发行的储架式仓储物流资产证券化项目。

　　2018年8月底，普洛斯仓储物流储架CMBS在上交所获批并取得无异议函，从申报至获批仅历时一周多。产品规模人民币50亿，首期发行规模15.015亿，其中优先级规模15亿元，证券评级AAA，产品期限18年（3+3+3+3+3+3），发行票面利率5.00%，相较近期同类产品具有较强优势。

　　本项目作为市场首单发行成功的储架式仓储物流CMBS项目，体现了普洛斯在物流地产领域雄厚的实力。该产品获得了市场的高度认可，投资人认购踊跃。

　　此次普洛斯CMBS项目首期发行的四处标的物业均为高标准现代物流仓储设施，物业位于上海核心物流集散地，交通便利，区域内工业厂房、物流仓储集群效应明显，产业聚集度高。极高的出租率和良好的市场环境保证了现金流的稳定与持续性。

　　普洛斯在全球主要市场拥有数量庞大的高标准物流仓储设施。在日本、北美等市场，物流仓储设施作为基础设施类资产，广受金融市场欢迎，同时也证明了它作为ABS、REITs等产品基础资产的先天优势。同时，普洛斯广泛的客户群及强大的运营管理能力，为金融产品的创新和基础资产的运营提供强有力的保障与支撑。

　　普洛斯是全球领先的物流及工业基础设施与解决方案提供商，是中国最早的智慧物流生态系统的建设者和推动者。截至2018年9月, 普洛斯在中国，美国，日本，巴西，欧洲和印度市场管理资产规模超过500亿美元，在全球管理的物业组合达6,300万平方米。

　　哪些物流资产适合做ABS？对比普洛斯、苏宁及富力

　　截止8月底，目前国内以物流地产租金收入为基础资产发行的ABS或类REITs产品只有2单，分别是富力国际空港综合物流园CMBS及苏宁云商的物流基地。

　　不过，国内的物流市场已经积聚了众多的优质企业以及存量的高标库，因此在今年以及未来几年，物流的ABS市场必然引起高爆发。

　　2018年8月28日，普洛斯投资(上海)有限公司作为原始权益人的“中信证券-普洛斯仓储物流1-X期资产支持专项计划”在上海证券交易所成功获批，项目储架规模50亿元！

　　2018年8月23日，顺丰控股拟以持有的物流产业园为标的资产设立资产支持专项计划，申请储架规模50亿元，首期发行的资产支持证券总规模不超过20亿元。

　　越来越多的优质物流企业，开始采用ABS来盘活资产

　　我们来对比已发行的几单物流ABS产品

　　从项目介绍中我们查询到，标的物业为练塘物流园、闵行物流园、浦东机场物流园和石湖荡物流园，分别位于上海青浦区、闵行区、浦东新区和松江区。四处区域都属于交通便利，产业密集的优质物流商圈。

　　练塘物流园：主要服务于华东首家私营经济开发区“富民经济开发区”,为客户提供一站式仓配服务，仓储货物主要流向全国17省市。

　　闵行物流园：主要服务与吴泾科技园和紫竹国家高新技术开发区，以及周边高等院校，物流运输方式多样，航运、陆运均较发达。

　　浦东机场物流园：位于自贸区和浦东机场之间枢纽位置，依托显著区位优势，主要服务于大型国际空运、海运服务提供商和供应链企业，主要客户有德又得物流、中国邮政等。

　　石湖荡物流园：位于国家级松江经济技术开发区，依托发达陆运网络，覆盖长三角地区物流仓储。

　　截止5月31日，标的物业出租率达到98%以上，详情如下：

　　苏宁云享是国内第一单物流仓储REITs产品，选取了广州、成都、青岛、无锡、南昌及包头的6个物流基地整体打包来发行。

　　从估值情况来看，根据戴德梁行出具的房地产评估报告，目标资产合计估值18.53亿元，目标资产评估值对本金兑付的覆盖倍数超过1.5倍。

　　富力空港CMBS的底层基础资产为富力地产持有的22栋工业仓储房产未来18年的物业运营收入。底层资产位于广州市花都区的富力物流园内，总建筑面积为49万平方米。

　　根据戴德梁行出具的评估报告显示，于价值时点2017年4月30日，市场估值为21.98亿元。根据租约情况显示，仅有14.21%的租户租期小于1年，50%的租户租期为1-3年。

　　“高标库”顾名思义就是高标准仓库，相对于普通仓库、厂房来说的。他没有一个特别明确的定义，一般情况下具有以下特征：

　　2、面积：独栋不小于1万平米，园区不小于5万平米

　　5、雨蓬：悬挑宽度6m或8m，高度不低于4.5m

　　此外还有一些其他的配套设施的需求，从操作角度来看，高标库比普通库更优质，更适合作为基础资产。

　　受制于物流地产容积率较低这么一个先天劣势，其租金收入及纳税规模会低于其他类型的商业地产，因此国内对于物流地产的供给一直不是很足，好的物流用地非常稀缺。因此对于开发商而言，在容积率允许的前提下尽可能盖更多的库，所有也就出现这种多层库。

　　相比单层库而言，多层库造价更高，且对于库存的品类及层数选择有更多的要求，不同层的租金价格也不一样，那其整体的租金水平是否要比单层库高，这也不一定。因此在实务中，需要做具体判断。

　　对于物流地产的租金而言，由于存在管理成本，其租金会包含物业管理费及相关税费，因此在尽调的过程中，我们需要关注客户提供的租金是如何界定的。

　　此外，房产税的计算一般有两个模式，从租和从价，由于物流地产整体价值相对不高，计算房产税一般采用从租计征的方式，租金乘以12%。那我们就可以关注权益人的租金及物业管理费的比例，租金占比越低，其承担的房产税也就越低。

　　之前听过我们REITs系列课的同学们都知道，国内的商业地产市场中，物流地产的NOI（运营净收入）及CAP RATE（资本化率）相比购物中心、酒店及写字楼都是最高的，因为他的管理成本较低，不需要向购物中心需要搭建各种业态，也不需要像酒店那样需要那么多的人力及管理成本。

　　根据戴德梁行杨枝老师的介绍，物流地产毛租金的CAP RATE基本能达到7%左右，净的线%，当然这与物业地产所在的区位也有一定的关系。在实务中我们可以根据CAP RATE的高低对比来判断资产经营的好坏。

　　有很多人会关注，是否保税区的租金收入会高一些？其实从目前市场的状况来看，整体水平上保税区由于存在一定的政策补贴，其租金水平会相对更低一些。在筛选基础资产的时候大家可以关注一下区内的相关政府补助政策，以免做出不准确的租金预测。

　　以上内容来源：普洛斯资本 领带金融返回搜狐，查看更多

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