从今年下半年起，本市每月集中推出一批地块，向社会公开招标。这些地块主要集中在边缘城区，并且供应量不断增加，浦东、闵行地价升幅较大。 下面主要分析一下8、9两月推出的第六、七号土地招投标情况。 这两次出让的土地，涵盖住宅、商业、办公、综合等多种性质地块。从出让面积、可建面积及容积率情况来看，主要有以下特征：分布区域较广，有13个区域，土地供应总面积433.3 公顷，主要集中在边缘城区。其中，城市边缘地区399.7 公顷，次中心城区33.6 公顷，中心城区没有出让地块可建总面积约541.7 万平方米。其中，居住面积为244.4 万平方米（不包括综合用地），占可建总面积的45％。居住性质用地的平均容积率为1.0。 从近期地块成交情况来看，浦东、闵行等区域的地价的升幅较大，部分区域楼面地价已超过3000 元/平方米，预计未来几年该类区域房价仍有上涨空间。地产商对上海房地产发展的乐观、预期急于增加土地储备，使近期土地需求旺盛，价格增幅明显。 招标土地价格缘何上涨？ 自2001 年国土资源部出台新的规定，要求今后出让经营性用地必须采取公开招标、拍卖和挂牌等三种形式。根据这一精神，市政府先行推出了必须用招投标方式出让经营性土地使用权的办法。今年下半年以来，土地供应量加大。其中7月25日推出的38幅土地全部为住宅用地，8月20日推出的21幅地块中也以住宅为多。以其中部分地块的竟标价以及实际成交价为例，大致分析土地价格上涨的原因。 闵行春申路地区，目前在售楼盘均价为6000 元/平方米左右（万科社区后期临湖高层装修住宅7200 元/平方米）。据此推算，其目前七通一平之熟地楼面价约为2500 元/平方米（以容积率1.0计，约170万元/亩）左右。9月22日春申路成交之地价（390万元/亩）、以成本法推算价格（总投资利润率25％，不考虑财务费用），未来两年内预期售价至少应在7200 元/平方米以上才可盈利，区域价格年增长率应在13％以上，需继续保持并超过前一阶段旺盛增长势头。交价及9月25日、26日浦东地区土地叫价趋高情况来看，也出现了上述类似情况（松江广富林地块楼面地价上涨近30％）。 据此推算下一阶段上海土地公开招标成交情况，预计实际成交土地楼面价较目前成本法推算，土地价格将整体上涨30％左右。据此看来，上海房地产价格未来仍具上涨基础。 究其原因如下：（1）地产商对未来上海房地产发展充满乐观预期；（2）由于新的土地措施的实行，地产商的实际土地储备大幅减少，与其原先公布之土地储备乐观数字有较大距离。具体可以从以下方面来考虑： 市场方面 上海经济高速增长。2002 年实现国内生产总值5408.76 亿元，比上年增长10.9％，连续第11年来保持两位数的增长。人民的生活水品得到日益提高，城市家庭人均可支配收入从1998 年的8773 元到2002 年13250 元，4年间增幅为51％。 房地产在GDP中的比重加大。从1955 年到2002 年房地产投资额占全社会固定资产投资的比例持续维持在1/3左右，房地产增加值占全市GDP比重从1991 的1.4％上升至6.9％，11年间增加了5.5个百分点，房地产成为全市经济增长的加速器。 经济利好、人民生活水平的完善，伴随着住房改革制度的出台，人们对住房的需求越来越大。据蕞新数据显示，到明年，动拆迁户需要的住房面积将达到600至800 万平方米，居民改善居住条件的住房需求700至800 万平方米，外来人口需要的住房面积400万平方米左右。上海步入住宅消费的高增长时期。 有效需求推动市场，吸引了众多的开发商及投资商纷纷抢购上海土地，以满足未来2至5年的开发。2001 年，上海百强房地产企业完成的销售占5成，外地房产企业从2000 年开始大举进入上海，2002 年外资大量进入上海地产业。新家坡凯德置地表示，上海是他们致力于长远投资开发的重点市场，其在中国投资的50亿元人民币，上海就占了七成。香港四大地产商之一的新世界发展集团也宣布，在其集团的新世界中国地产有限公司对上海的累计投资多达80亿元人民币。海外巨头对上海发动新一轮的圈地攻势，也大大刺激了地价的上升。 “十五”期间，上海城市轨道交通建设总投资将达到621亿元，建成10条共212.5 公里的轨道交通线条辐射全市的轨道交通线将大大加速沿线房地产业的发展。上海城市道路交通以及绿化建设也大大增加了土地的含金量。 政策方面 自上海经营性土地使用权出让全面实行招投标以来，土地供应方式初步实现了市场化，土地资源基本实现了由行政配置向市场配置的转变。 上海市房屋土地资源管理局提供的数据显示，这几年上海用地计划每年在6000 公顷，而国土资源部核定上海每年农转非用地计划指标约为4000 公顷，供需缺口较大。由于连锁效应的作用，将引起土地价格上涨。 其他方面 非理性预期和过度炒作。房地产的投机性需求，大多建立在房地产价格持续上涨的非理性心理预期基础上，所以在房地产价格上涨的过程中容易出现这样的情况：一些大型的房地产公司总有几个子公司，一个公司得到一块地皮的开发权之后，加价转给另一个子公司，另一个子公司又转让给下一个。这样几个来回，，就把地价抬高了，土地的成本提高了。 房地产的价格中，土地价格是一个很关键的因素，它一般占到房价的40％－50％左右，在建安费用以及配套设施费用相对稳定的情况下（不考虑发展商的利润因素），房地产的升值潜力主要看土地价格的升值潜力，而土地价格的升值潜力又受到社会因素、经济因素和区域因素的制约。此外，还受到购买者投资者心理因素和一些偶然因素的影响。 从以上几幅土地的中标结果来看，土地价格上涨会对未来住宅走势产生相当重要的影响，在各方面因素都利好的环境下，上海房地产价格水平在“十五”期间难以回落。

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